Unidad de ejecución nº 62



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Unidad de Ejecución UE-62 Sur, Alcalá de Guadaira. Sevilla Normas Urbanísticas

Plan de Reforma.




PLAN DE REFORMA

UNIDAD DE EJECUCIÓN


UE-62 SUR

FLEX


ALCALÁ DE GUADAIRA

PGOU 1995





NORMAS URBANÍSTICAS


T I T U L O P R E L I M I N A R


CONTENIDO DEL PLAN DE REFORMA
1. NATURALEZA DEL PLANEAMIENTO DE REFORMA

Artº. 0.1 Alcance
1. El Plan Especial de Reforma Interior tiene por objeto en el suelo clasificado como urbano, modificar, la ordenación detallada de la parte de su ámbito territorial, delimitado por acuerdo municipal, de conformidad con lo establecido en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, ley sobre Régimen de Suelo y Valoraciones (Ley 6/1998 de 13 de Abril), texto refundido (RD 1346/1976), y el propio Planeamiento General del Municipio.
2. El Plan de Reforma es el instrumento para la modificación y concreción de la ordenación urbanística de detalle que culmina el sistema de planeamiento en el suelo urbano, salvo la eventual redacción de Estudios de Detalle, y da comienzo a las fases posteriores de gestión, de la parcelación urbanística, y del proyecto y la ejecución de las obras de urbanización y de edificación.
3. El Plan de Reforma desarrolla, de forma integral, el ámbito territorial completo de la Unidad de Ejecución, delimitada por acuerdo municipal, señalando su ordenación detallada y completa, con sujeción a lo establecido por el Planeamiento General, de modo que sea posible su ejecución, mediante el sistema de actuación en él señalado y el proyecto de urbanización consecuente.


2. DOCUMENTOS QUE INTEGRAN EL PLAN DE REFORMA


Artº. 0.2 Documentación del Plan de Reforma
Los contenidos de Planeamiento Especial de Reforma Interior de la Unidad de Ejecución UE-62 Sur en el ámbito del Area de Reparto denominada AR 12, en el Municipio de Alcalá de Guadaira, Sevilla, quedan recogidos en los documentos gráficos y escritos que lo integran y que se relacionan en el Anexo III a estas Normas.


Artº. 0.3 Contenido y valor relativo de sus elementos.
1. Los distintos documentos del Planeamiento Especial de Reforma Interior, integran una unidad coherente cuyas determinaciones deberán aplicarse, partiendo del sentido de las palabras y grafismos, atendiendo al mejor cumplimiento de los fines y objetivos del propio Plan y a la realidad social del momento en que se apliquen.
2. En caso de discordancia o imprevisión de sus contenidos se tendrán en cuenta los siguientes criterios:
a) El Plan de Reforma es un instrumento de desarrollo del Planeamiento General del Municipio.
b) La Memoria señala los fines y objetivos generales de la ordenación y expresa y justifica los criterios que han conducido a la adopción de las distintas determinaciones.
Es el instrumento básico para la interpretación del Plan y opera supletoriamente para resolver los conflictos entre otros documentos o entre las distintas determinaciones, si llegasen a resultar insuficientes para ello, las presentes Normas, o las generales del Municipio de Alcalá de Guadaira.


  1. Las presentes Normas Urbanísticas constituyen el cuerpo normativo específico de la ordenación urbanística del ámbito denominado UE 62-SUR. Prevalecen sobre los restantes documentos del Plan. Para lo no previsto en ellas se estará a lo dispuesto en las Normas Urbanísticas Generales del Municipio y en el ordenamiento jurídico general del Estado y en el Autonómico de Andalucía.

d) Los planos de ordenación y gestión del Planeamiento de Reforma reflejan los contenidos espaciales de las determinaciones que se adoptan relativos a su extensión territorial, localización, posición, delimitación, forma y tamaño del ámbito espacial en el que son de aplicación los regímenes y condiciones expresadas en las Normas.


e) El resto de la documentación que acompaña al Plan tiene un carácter analítico e informativo y deja constancia de cuales han sido los datos manejados y los análisis y estudios efectuados que han servido para fundamentar sus determinaciones.


Artº. 0.4 Interpretación del Plan.
1. La interpretación del Plan corresponde a las Administraciones en el ámbito de sus competencias, con arreglo a las Leyes vigentes y a las funciones jurisdiccionales del Poder Judicial.
2. Si no obstante lo anterior, subsistiese imprecisión en las determinaciones o contradicción en ellas, prevalecerá la interpretación del Plan más favorable a los criterios y objetivos del Planeamiento General y del Plan de Reforma, a la función social de lo promovido, a los mayores espacios libres, al menor deterioro del ambiente natural y del paisaje y al interés más general de la colectividad.
3. Las referencias contenidas en estas normas a disposiciones de carácter general o de rango superior, se extenderán a las disposiciones que las completen, desarrollen, modifiquen o sustituyan.



T Í T U L O P R I M E R O

CAPÍTULO 1



DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN DE REFORMA




Artº. 1.1.1 Prioridad del desarrollo.
1. Las actuaciones propuestas para el desarrollo y ejecución de las determinaciones del Plan de Reforma deberán sujetarse al orden de prioridad y plazos señalados en el Plan de etapas del propio Plan de Reforma, en los términos establecidos en las leyes del Suelo y en las NNUU del Planeamiento General.

Artº. 1.1.2 Ejecución del Plan de Reforma.
1. La ejecución del Plan de Reforma no requiere de la previa aprobación de ningún otro instrumento de ordenación.
2. La delimitación de unidades de ejecución y la fijación del sistema de Actuación se adopta por el propio Plan de Reforma según se establece en las presentes Normas Urbanísticas y en los planos de Gestión.
3. El sistema de actuación elegido por la Administración para la ejecución de la única unidad que delimita el Plan de Reforma en todo su ámbito es el de Compensación.
4. La edificación en el ámbito del Plan de Reforma requerirá de su previa urbanización de acuerdo con lo dispuesto en las presentes normas.
5. La edificación en el ámbito del Plan de Reforma se proyectará y se llevará a cabo por parcelas completas entendiendo por tales las que constituyan fincas registrales independientes.
Toda edificación estará indisolublemente vinculada a una parcela circunstancia esta que quedará debidamente registrada con el señalamiento de la edificabilidad u otras condiciones urbanísticas bajo las que se hubiera ejecutado.

Artº. 1.1.3 Estudios de Detalle.
1. Para la debida aplicación del Plan de Reforma, cuando el mismo lo determine o cuando fuese necesario para adaptar sus determinaciones a criterios de promoción de la edificación no previstos en él, podrán redactarse Estudios de Detalle con alguno o varios de los siguientes objetivos:
a) Reajustar o adaptar las alineaciones y rasantes señaladas en los instrumentos de planeamiento, pudiendo concretar los trazados pero sin reducir, en ningún caso la superficie del viario y demás espacios públicos y sin incrementar las edificabilidades asignadas por el Plan.
b) Ordenar volúmenes edificatorios definiendo, en su caso, el viario interior o de accesos a las edificaciones o parcelas, en superficies con entidad suficiente a estos efectos, en ningún caso, inferiores a una manzana. Deberán respetarse, en todo caso, las determinaciones del planeamiento en cuanto a ocupación de suelo, edificabilidad y alturas máximas, y usos permitidos y prohibidos.
c) Ordenar los volúmenes, en los términos del apartado anterior en las actuaciones de división parcelaria concretando la distribución y la viabilidad del reparto de las edificabilidades y aprovechamientos que se asignen a cada una de las nuevas unidades parcelarias.
d) Ordenar los volúmenes, en los términos del apartado b) en las operaciones de transferencia ó redistribución de edificabilidades entre parcelas o manzanas, concretando y justificando la viabilidad de la nueva asignación y distribución de la edificabilidad dentro de las limitaciones establecidas en estas normas.

Artº 1.1.4 Proyectos de Urbanización
1. Las Obras de Urbanización del PR se definirán a través de un único proyecto de ejecución de las mismas referido a todo su ámbito.
2. El proyecto de Urbanización someterá su contenido, documentación y especificaciones a lo establecido en los Arts. 25, 26 y 27 de las NNUU del PG y en los Arts. 67 al 70 del Reglamento de Planeamiento.
3. El proyecto de urbanización establecerá las fases o etapas y orden de ejecución de las obras.


  1. El proyecto de urbanización fijará las condiciones técnicas para la ejecución simultánea de obras de edificación.



Artº 1.1.5 Proyectos de Parcelación


  1. Las parcelaciones urbanísticas requerirán para su aprobación, de proyectos de parcelación cuando no se hallen contenidas en los instrumentos de ordenación o equidistribución.




  1. Está sujeto a previa licencia municipal todo acto de parcelación urbanística de acuerdo con lo establecido en el Art. 37.2 de las NNUU del PG.




  1. Las Licencias de parcelación urbanística se conceden sobre la base de un proyecto que someterá su documentación, especificaciones y contenido a lo señalado en el Art. 40 de las NNUU del PG/95.




  1. El proyecto de parcelación señalará en todos los casos la nueva asignación y distribución de los aprovechamientos, y cargas urbanísticas que tuviera atribuidos la parcela que se divide.




  1. Cuando la operación de distribución o reparto de aprovechamientos a las nuevas unidades parcelarias lo requiera, será necesaria la tramitación conjunta de un Estudio de Detalle que establezca las condiciones y justifique la viabilidad de la asignación efectuada.




  1. La licencia urbanística de parcelación podrá concederse simultáneamente con los acuerdos de aprobación de los Estudios de Detalle que afecten a la configuración de las parcelas y siempre que desarrollen el contenido exigible a los proyectos de parcelación.



Artº 1.1.6 Edificaciones e instalaciones fuera de ordenación.
Las edificaciones existentes comprendidas en la manzana número 21 correspondientes a la factoría de Flex se consideran en su totalidad compatibles con la ordenación, siendo autorizables todo tipo de obras, excepto las de ampliación.
En cuanto a las construcciones auxiliares complementarias existentes dentro de los espacios de retranqueo respecto de la alineación oficial exterior, se estará a lo dispuesto en el Art. 3.2.2.

CAPÍTULO 2




DIVISIONES URBANÍSTICAS DEL SUELO


Artº. 1.2.1 Ambitos espaciales
Para la aplicación de cada una de las determinaciones adoptadas por el Plan de Reforma y por el Planeamiento General que desarrolla, y de las normas que regulan el uso y edificación de los predios que comprende, el ámbito del Plan de Reforma, según la distinta naturaleza de dichas determinaciones, queda dividido en las áreas o ámbitos espaciales que se definen en los artículos siguientes.

Artº. 1.2.2 División en zonas.
En función del objetivo que el Plan de Reforma persigue en su ámbito, de la dimensión del sector, y del uso característico asignado, y a los efectos de su regulación, el sector se ordena en una única zona incorporada a la industrial establecida por el Planeamiento General, dentro de la que se establecen distintos grados de intensidad para los parámetros de la ordenación.
La delimitación de los suelos sometidos a las condiciones correspondientes a cada uno de los grados dentro de la zona única se efectúa en el plano de Calificación del Suelo y Regulación de la Edificación PO-I.

Artº. 1.2.3 División en manzanas.
1. El sistema viario descompone el ámbito en manzanas entendiendo por tales las porciones de terreno que los viales públicos y las alineaciones oficiales, exteriores o públicas que los definen, delimitan.
2. Todas las manzanas, a los efectos de su ordenación detallada y de su ejecución podrán dividirse en una o más parcelas.

Artº. 1.2.4 Parcelaciones urbanísticas.
1. La totalidad del ámbito del Plan de Reforma queda dividido en parcelas para la asignación de usos pormenorizados, edificabilidades y aprovechamientos y para regular su utilización y su edificación.

2. Las regulaciones contenidas en estas normas son de aplicación a los predios en los que quede dividido su ámbito de acuerdo con lo dispuesto en las mismas.




  1. Se considerará parcelación urbanística toda agrupación, división o subdivisión simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes.



Artº. 1.2.5 Calificaciones del suelo.
1. El uso, dominante o característico de la Unidad de Ejecución, es el determinado por el Planeamiento General, Industrial, en las categorías I y II establecidas en el Art. 308 de sus NNUU.
2. Mediante su calificación, el Plan de Reforma, determina, con su señalamiento como usos principales o características, la asignación pormenorizada a cada uno de los predios o parcelas resultantes de su ordenación, de los usos urbanísticos y el régimen de aplicación establecido con carácter general en las Normas Urbanísticas del Municipio para todas las clases de suelo.
3. Las diferentes clases de usos del suelo y de la edificación que el Plan General establece con carácter general para la aplicación de las condiciones de uso en él establecidas son las señaladas en el Título IX de sus Normas Urbanísticas.
4. Las restantes delimitaciones de los usos urbanísticos corresponden a las adoptadas por las leyes del suelo y sus reglamentos.

Artº. 1.2.6 Intensidades de Uso
1. Mediante el señalamiento de los usos característicos, el Plan de Reforma establece el dominio, en cuanto a su intensidad, de los usos urbanísticos en el ámbito de cada una de las manzanas o parcelas en que se divide.
2. El único uso urbanístico que el Plan de Reforma establece de forma pormenorizada para las parcelas privadas edificables es el industrial.
Los restantes usos urbanísticos pueden ser introducidos únicamente conforme al régimen de compatibilidades que estas normas determina.
3. La intensidad global máxima del uso característico industrial referida al de los aprovechamientos urbanísticos otorgados al ámbito será del 100%..
4. Para la aplicación del régimen de interrelación de los usos y la intensidad de la compatibilidad entre los mismos en el ámbito del Plan de Reforma, se ordena en subzonas de distinto nivel de compatibilidad.

Artº 1.2.7 Intensidades de Edificación
1. Con independencia del aprovechamiento urbanístico que, en la distribución del total otorgado al ámbito, se asigna a cada una de las parcelas en que se divide, éstas, por razones de la ordenación, tienen limitada su intensidad de edificación.
2. Dentro del área de reparto, el aprovechamiento urbanístico de las parcelas aportadas es homogéneo, siendo sin embargo el de las parcelas resultantes de la ordenación, diferenciado en función de las peculiaridades espaciales, volumétricas y de localización de las mismas, recibiendo en distinto grado la concentración de la edificabilidad o de las intensidades globales otorgadas por el PG al conjunto del ámbito.
3. El ámbito se ordena graduando las intensidades distinguiendo para ello las zonas, áreas o subzonas con distintos límites de intensidad en los parámetros urbanísticos que limitan los volúmenes edificables.
4. La intensidad máxima de edificación referida a la totalidad del ámbito, determinada por el Planeamiento General, es de cero coma siete metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo (0,7 m2/m2).
5. En el ámbito se distinguen tres grados de distinta intensidad de edificación coincidente el primero con el establecido para el grado 3º de las NNUU del PG y resultantes el segundo y tercero de la ordenación de los aprovechamientos efectuada por el Plan de Reforma, siendo específicos del mismo.
6. La intensidad máxima de edificación de las “parcelas resultantes de la ordenación”, se señalan en las condiciones particulares de cada grado.

Artº. 1.2.8 Gestión urbanística del suelo.
1. El Plan de Reforma determina, delimitándola para su ejecución por compensación, una única "unidad. de ejecución" en todo su ámbito, coincidente con el mismo, y establecida por acuerdo de la corporación municipal.
2. La delimitación de la única Unidad de Ejecución para el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, se contiene en el Plano de Gestión PG-1.
3. Para la realización de las obras de urbanización por fases, el Plan de Reforma establece inicialmente la ejecución en una única fase que queda delimitada en el Plano de Gestión PG-3 del Plan de Etapas, comprendiendo las de conexión exteriores a la unidad de ejecución.


  1. El Proyecto de Obras de Urbanización podrá adoptar cualquier otra división en etapas distinta de las señaladas por el Plan de Reforma, definiendo su orden y prioridades de ejecución, garantizando siempre que las fases, etapas o áreas de urbanización que se establezcan, constituyan unidades funcionales autónomas directamente utilizables.




  1. En la ejecución por etapas, la edificación de cualquier parcela o manzana de la ordenación requerirá de la previa urbanización de los viales públicos a los que de frente, o de los que tome acceso y su conexión a los servicios urbanos de que estuviera dotada la misma, de acuerdo con el Proyecto de Urbanización que se apruebe.


CAPITULO 3

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DEL SUELO


Artº. 1.3.1 Determinación del aprovechamiento urbanístico.
Con arreglo a lo dispuesto en la Ley del Suelo, cada parcela solo es susceptible del aprovechamiento determinado por el Planeamiento General y en virtud de éste por el presente Plan de Reforma.

Artº. 1.3.2 Unidad de Aprovechamiento.
El valor unidad de aprovechamiento queda asignado por el Plan General al metro cuadrado construible del uso y tipología edificatoria característico del área de reparto AR12 que corresponde al uso Industrial en el grado 2º de sus NNUU.

Artº. 1.3.3 Aprovechamiento Tipo.
El Aprovechamiento Tipo determinado por el Planeamiento General del municipio, en el Área de reparto AR 12, donde se encuentra incluida la Unidad de Ejecución es de cero coma cinco siete siete seis dos unidades de aprovechamiento por metro cuadrado de suelo (0,57762 UAs/m2S), siendo la unidad de aprovechamiento, el metro cuadrado construible de uso Industrial en el grado 2º de sus NNUU.

Artº. 1.3.4 Aprovechamiento total
El aprovechamiento lucrativo total, resultado de multiplicar el aprovechamiento tipo por la superficie total de los terrenos del ámbito, es de 42.298 unidades de aprovechamiento.

Artº. 1.3.5 Concreción del aprovechamiento urbanístico.
El aprovechamiento urbanístico lucrativo total de la unidad de ejecución, se concreta mediante la asignación de usos y edificabilidades pormenorizados a cada una de las parcelas que resulten de la ordenación excluidos los terrenos afectos al uso y dominio públicos de carácter general o local, que carecen de aprovechamiento urbanístico lucrativo.

CAPITULO 4

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DE LAS PARCELAS


Artº. 1.4.1 Definición.
Las condiciones de aprovechamiento urbanístico de las parcelas resultantes de la ordenación del Plan de Reforma, delimitan el contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria de las mismas, correspondiente a la adquisición de este derecho, consistente en la atribución efectiva de los usos e intensidades de edificación susceptibles de materialización en dicha parcela.

Artº. 1.4.2 Aplicación.
1. Las condiciones de aprovechamiento urbanístico serán de aplicación a todas aquellas licencias de obras mediante cuyo otorgamiento se ejerza el derecho a edificar.
2. Serán igualmente de aplicación a todas aquellas licencias urbanísticas de parcelación mediante las cuales se redistribuya el aprovechamiento inicialmente asignado a cada una de las parcelas por el Plan de Reforma.


Artº. 1.4.3 Unidad de asignación de aprovechamiento.
1. La unidad de asignación de aprovechamiento urbanístico es la parcela edificable resultante de la ordenación o de las operaciones de división parcelaria que se efectúen con posterioridad, de acuerdo con las presentes normas.
2. Toda parcela estará indisolublemente vinculada al aprovechamiento urbanístico que el Plan de Reforma le haya asignado o al que por aplicación de sus determinaciones se le asigne por distribución del aprovechamiento lucrativo total señalado en el articulo 1.3.4 para el conjunto del ámbito.
3. El aprovechamiento definitivamente asignado bajo el que se hubiera otorgado licencia de edificación deberá quedar debidamente registrado por referencia al conjunto de los aprovechamientos asignados a las restantes parcelas del Plan de Reforma.


Artº. 1.4.4 Coeficientes de ponderación de los usos y tipologías.
1. Para que cada uno de los usos y tipologías edificatorias autorizados por el Plan de Reforma puedan referirse al uso y tipología característicos para expresar el aprovechamiento de cada parcela, el Plan de Reforma establece los siguientes coeficientes de ponderación relativos:


    1. Para el uso característico industrial según los grados y tipologías de aplicación establecidos en estas normas:

Grado 3º 0,80

Grado UE62S 1º 1,00

Grado UE62S 2º 1,00




Artº. 1.4.5 Aprovechamiento urbanístico asignado.
1. El aprovechamiento urbanístico asignado a cada parcela es el señalado en los planos de parcelación y en el Anexo II a estas Normas, resultado de la distribución del resultante de las intensidades máximas globales de uso y edificación establecidas por el PG, que en ningún caso puede ser superado.
2. Si se adoptasen divisiones parcelarias distintas de las previstas en los planos de gestión y parcelación, de acuerdo con el Artículo 2.2.3, el aprovechamiento y edificabilidad asignados a cada parcela serán los que la nueva Ordenación de Detalle determine.
3. Si de acuerdo con el Artículo 2.2.3 se efectuase una división parcelaria no definida en los planos de gestión y parcelación, la distribución y asignación de aprovechamientos y edificabilidades correspondiente a la nueva división deberán contenerse en el Estudio de Detalle en que se apruebe.


  1. El aprovechamiento urbanístico asignado a cada parcela es el máximo susceptible de ser materializado por la edificación que sobre ella se construya.


Artº. 1.4.6 Aprovechamiento urbanístico realizable.
1. El aprovechamiento urbanístico realizable de cada parcela es el correspondiente a los metros cuadrados máximos construible de acuerdo con los límites de intensidad de uso y edificación establecidos por las condiciones particulares de la edificación y derivados de las mismas.
2. El aprovechamiento urbanístico máximo global realizable en el ámbito ordenado por el Plan de Reforma derivado de las determinaciones urbanísticas de PG es de 43.600 unidades de aprovechamiento.
T I T U L O S E G U N D O


CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACION


CAPITULO 1

DETERMINACIONES GENERALES

Artº. 2.1.1 Definición.
Son las condiciones que debe cumplir una “parcela” para poder ser edificable. Se entiende por parcela la superficie de terreno deslindada como unidad predial, de dominio, uso y edificación, de acuerdo con las disposiciones del Plan de Reforma, que se encuentra debidamente identificada y registrada.
Son, así mismo, las condiciones que deben satisfacer “las edificaciones” que se proyecte edificar, las obras que se realicen y la utilización que de ellas se haga para resultar conformes al Plan.

Artº. 2.1.2 Ámbito de aplicación.
1. Las condiciones generales de la edificación y de sus relaciones con el entorno deberán cumplirse en todo el ámbito del Plan de Reforma, tanto en obras de nueva edificación como en obras de reestructuración, salvo indicación en contra en las propias normas generales o en la regulación particular de la zona única Industrial.
2. La edificación deberá cumplir, además, las condiciones que el Plan de Reforma establece en el Título III para cada grado, o las que establezcan los instrumentos de planeamiento que lo desarrollen.
3. La edificación deberá satisfacer, asimismo, las condiciones establecidas en el Planeamiento General según el uso a que se destinen el edificio y los locales en los que se divida para su utilización.
Artº. 2.1.3 Condiciones generales.

Son de aplicación las condiciones generales de edificación establecidas en el Título VIII de las NNUU de PG, con las particularidades que señalan los artículos siguientes.




CAPITULO 2




CONDICIONES DE LA PARCELA

Artº. 2.2.1 Aplicación.
Las condiciones de la parcela son de aplicación para obras de nueva edificación y se señalan en el régimen correspondiente al uso a que se destina, y en la regulación de la zona única Industrial.

Artº. 2.2.2 Relación entre edificación y parcela.
1. Toda edificación estará indisolublemente vinculada a una parcela, registralmente independiente, circunstancia ésta que quedará debidamente registrada con el señalamiento del aprovechamiento y la edificabilidad u otras condiciones urbanísticas bajo las que se hubiera realizado.
2. La edificación de cada parcela será independiente de la de las parcelas colindantes. Cada edificación no podrá levantarse sobre más de una parcela salvo cuando expresamente así lo establezca la ordenación que se apruebe.
3. La segregación de fincas en las que existieran edificaciones deberá hacerse con indicación de la parte de edificabilidad, referida a la que le corresponda según el planeamiento, ya consumida por construcciones.

Artº. 2.2.3 Parcelación, segregación y agregación de parcelas.

1. No se permitirán segregaciones de parcelas que no cumplan las condiciones señaladas por el Plan de Reforma. Las parcelas de dimensión igual o menor que el doble de la mínima serán indivisibles, condición que deberá quedar debidamente registrada.


2. Las alternativas de divisiones parcelarias de las manzanas contenidas en los planos de ordenación parcelaria serán directamente autorizables con la aprobación del instrumento de equidistribución o mediante la tramitación de la correspondiente licencia urbanística, sin que se requiera a tal efecto la presentación de proyecto

3. La autorización de divisiones parcelarias con adopción de índice de edificabilidades distintos de coeficiente medio establecido en las condiciones particulares requerirá de la previa tramitación de un Estudio de Detalle que establezca la ordenación de volúmenes y asignación de edificabilidades y aprovechamientos compatible con la ordenación parcelaria proyectada.


4. Todas las operaciones de parcelación requerirán, para su autorización, el señalamiento, consecuente con una ordenación de volúmenes aprobada, de la nueva distribución y asignación de edificabilidades y aprovechamientos a cada una de las parcelas que resulten, cuando no estuvieran contenidos en el presente documento de planeamiento.

Artº. 2.2.4 Delimitación e identificación de parcelas.
1. Todas las parcelas se delimitarán con mención de la totalidad de sus linderos y se identificarán con el código urbanístico que conste en el instrumento urbanístico a través de que se apruebe su parcelación. Los solares, además, mediante el nombre de la calle o calles a que den frente y su número de orden dentro de ellas, que estuvieran reflejados en el plano parcelario municipal, o en los planos de los proyectos de reparcelación, parcelación o compensación que se aprueben, y, en su defecto, en los planos catastrales.


Artº. 2.2.5 Descripción de la parcela.

1. Los instrumentos de parcelación, harán mención a la totalidad de los linderos señalando su dimensión y forma, orientación y colindancias, distinguiendo el carácter de los mismos según se trate de linderos frontales, laterales o testeros y las servidumbres que sobre los mismos se establezcan.



Artº. 2.2.6 Condiciones para la edificación de una parcela.
1. Para que una parcela pueda ser edificada ha de cumplir las condiciones que a continuación se determinan:
a) Condiciones de planeamiento: deberá tener aprobado definitivamente el planeamiento que el Plan de Reforma señale para el desarrollo del área y estar calificada con destino a un uso edificable.
b) Condiciones de urbanización: para que una parcela sea considerada edificable ha de satisfacer las siguientes condiciones de urbanización:

  1. Estar emplazada con frente a una vía pública que tenga pavimentada la calzada y aceras, y disponga de abastecimiento de agua, evacuación de aguas en conexión con la red de alcantarillado y suministro de energía eléctrica.

2) Que aún careciendo de todos o algunos de los anteriores requisitos se asegure la ejecución simultánea de la edificación y de la urbanización, con los servicios mínimos procedentes, conforme a un proyecto de obras aprobado por el Ayuntamiento y con arreglo a las garantías del artículo 40 del Reglamento de Gestión urbanística, hasta que la parcela adquiera las condiciones del párrafo 1).


c) Condiciones de gestión: tener cumplidas todas las determinaciones de gestión que fijen los instrumentos que marque el Plan de Reforma o las figuras de planeamiento que lo desarrollen, así como las determinaciones correspondientes a la unidad de ejecución en la que pueda estar incluida para su desarrollo y para la distribución de las cargas y beneficios del planeamiento.

d) Condiciones dimensionales: para que una parcela sea edificable deberá satisfacer, las condiciones dimensionales fijadas por el Plan de Reforma, o los instrumentos que lo desarrollen en relación a:




  1. Superficie: que deberá ser igual o superior a la fijada por el planeamiento como mínima, e igual o inferior a la que señalase como máxima.

2) Linderos: que han de tener una longitud igual o superior a la fijada por el planeamiento como mínima e igual o inferior a la que señalase como máxima.



2. Además de las condiciones descritas en el apartado anterior, deberá cumplir las que sean aplicables debido al uso a que se destine, y a la regulación de la zona Industrial única.

CAPITULO 3

CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD

Artº. 2.3.1 Aplicación.
1. Las condiciones que se señalan para determinar la edificabilidad son de aplicación para todas las obras de nueva edificación y para las que se ejecuten en los edificios que supongan capacidad para alterar la cantidad total de edificación. Son establecidas para cada uso a que se destine la edificación y la zona en que se localice la parcela.

Artº. 2.3.2 Edificabilidad asignada.
1. La edificabilidad asignada a cada parcela se detalla en el Anexo II a estas normas, en función del aprovechamiento urbanístico otorgado y del uso urbanístico a que se las destina.
2. La edificabilidad asignada a cada unidad parcelaria definida por el Plan de Reforma, es resultado de la distribución efectuada de la edificabilidad total otorgada por el Planeamiento General al conjunto del ámbito que el Plan ordena.

Artº. 2.3.3 Intensidad máxima de edificación.
En las operaciones de reordenación de volumen con distribución de la edificabilidad no homogénea e intensidades diferenciadas según su localización ni la edificabilidad neta asignada a cada parcela, resultado de la distribución de la edificabilidad total del ámbito entre las parcelas en que se ordena, ni la que resulte de las transferencias de edificabilidades, podrán superar, en ningún caso, las intensidades netas siguientes:


  • Cero coma siete (0,70 m2e/ms2) metros cuadrados de techo construido por metro cuadrado de suelo de parcela en la zona cinco grado 3º.

  • Uno coma cero (1,00 m2e/ms2) metros cuadrados de techo construido por metro cuadrado de suelo de parcela en zona cinco grado UE62S 1º.

  • Uno coma tres cinco cinco cinco (1,3555 m2e/ms2) metros cuadrados de techo construido por metro cuadrado de suelo de parcela en zona cinco grado UE62S 2º.


T I T U L O T E R C E R O


CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA ÚNICA INDUSTRIAL


Artº. 3.0.1 Ámbito y tipología.
1. Su ámbito de aplicación es la zona delimitada en el plano de Calificación del Suelo y Regulación de la Edificación con el código “5”.
2. Los edificios responderán a la tipología edificatoria de edificación industrial exenta, pareada o entre medianeras.


CAPITULO 1

CONDICIONES DE USO

Artº. 3.1.1 Clasificación en grados.
A los efectos de la aplicación de las condiciones de la edificación en la zona se distinguen tres (3) grados, que corresponden cada uno de ellos a los terrenos señalados en el plano de Calificación del Suelo y Regulación de la Edificación con los códigos (3º), (UE62S 1º) y (UE62S 2º) a continuación del número 5 correspondiente a la Ordenanza.
El grado 3º corresponde fielmente con el establecido en las Normas Urbanísticas de Plan General que el Plan de Reforma mantiene en su integridad.
El grado UE62S es específico del Plan de Reforma, incorporando los parámetros que a continuación se señalan.

Artº. 3.1.2 Uso característico.
El uso característico es el industrial en categorías I y II.


Artº. 3.1.3 Usos compatibles.
1. Son usos compatibles los que se señalan a continuación, para cada grado, con las condiciones siguientes:
2. Grados UE62S 1º y 2º:
a) Residencial: se admite el uso de vivienda siempre que esté adscrita al edificio industrial, con un máximo de una (1) vivienda por parcela y con una superficie máxima construida de ciento veinticinco (125) metros cuadrados, cumpliendo las condiciones establecidas para el uso de vivienda.
b) Productivo

- Hospedaje



  • Comercio en categorías I y II y III del tipo no alimentario.

  • Oficinas.

c) Equipamiento y Servicios Públicos: Se admiten todos sus usos pormenorizados en situación de edificio exclusivo.


3. Grado 3º (PG).
a) Residencial: se admite el uso de vivienda siempre que esté adscrita al edificio industrial, con un máximo de una (1) vivienda por parcela y con una superficie máxima construida de ciento veinticinco (125) metros cuadrados, cumpliendo las condiciones establecidas para el uso de vivienda en las NNUU PG.
b) Productivo:

  • Industrial en categoría III y situación D de las NNUU del PG siempre que se garanticen adecuadamente las medidas previstas para impedir el peligro de incendio y explosión, así como la emisión de radiaciones, gases, humos, partículas y otros contaminantes atmosféricos en cantidades superiores a los establecidos en las presentes Normas y a las que puedan señalar otros organismos de ámbito autonómico o estatal.

  • Oficinas siempre que sean propias de la industria y su superficie edificada no supere el quince por ciento (15%) de la superficie edificable.

c) Equipamiento y Servicios Públicos: Se admiten los usos sociocultural, sanitario-asistencial, deportivo, servicios urbanos e infraestructurales en situación de edificio exclusivo.



CAPITULO 2

CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN

Artº. 3.2.1 Condiciones de la parcela.
1. No cabrá efectuar parcelaciones, reparcelaciones o segregaciones de las que resulten fincas que incumplan, para cada uno de los grados, las condiciones siguientes:
a) Longitud mínima del lindero frontal:

Grado específico UE62S (PR): diez (10) metros.

Grado 3º (PG): cien (100) metros.


  1. Superficie mínima de parcela:

Grado específico UE62S (PR): doscientos (200) metros cuadrados.

Grado 3º (PG): veinte mil (20.000) metros cuadrados.


  1. La forma de la parcela permitirá inscribir un círculo de diámetro igual o superior a la dimensión mínima establecida para el lindero frontal.

2. En aquellas parcelas de superficie superior a veinte mil (20.000) metros cuadrados vinculadas a una única actividad productiva, en las que se produzca la sustitución de la actividad industrial implicando su parcelación en unidades de menor tamaño, deberá redactarse un Plan Especial que resuelva la ordenación interior, las conexiones con el entorno, así como la asignación y distribución de aprovechamientos y dotaciones.



Artº. 3.2.2 Posición del edificio respecto a la alineación exterior.
1. En el Grado UE62S 1º la nueva edificación deberá situar su línea de fachada en la alineación exterior, salvo en aquellas parcelas con un frente superior a veinte metros (20) metros en las que puede separarse de la misma siempre que el ancho mínimo de dicho espacio libre sea de seis (6) metros. En este supuesto corresponderá al propietario de la nueva edificación garantizar el correcto tratamiento de las medianeras de la edificación colindante.
2. En el Grado UE62S 2º se establece un retranqueo mínimo de ocho (8) metros en el frente a la Autovía A-92 Sevilla-Málaga.

Las edificaciones entre medianeras deberán situar obligatoriamente su línea de fachadas a la Autovía A-92 sobre la línea de retranqueo mínimo obligatorio, que se constituirá en este caso en alineación interior, salvo en aquellas parcelas con un frente superior a veinte metros (20 m.) en las que puede separarse de la misma. En este supuesto corresponderá al propietario de la nueva edificación garantizar el correcto tratamiento de las medianeras de la edificación colindante.


3. En el Grado 3º (PG) se establece un retranqueo mínimo de ocho (8) metros, en todos sus frentes.

En el grado 3º podrán construirse elementos secundarios dentro de la parcela, en los espacios de retranqueo obligatorio de la edificación principal, siempre que no ocupen en su conjunto una superficie superior al 5% de la correspondiente al retranqueo y la longitud de la proyección de su fachada sobre el frente de parcela no supone el 10% de la longitud de éste. Su altura máxima será de (1) una planta con cinco (5) metros de altura de cornisa máximos.


4. El espacio libre resultante del retranqueo, cuando exista, podrá dedicarse a aparcamiento en superficie, jardín o muelles de carga y descarga. No cabrá realizar en el mismo almacenaje al aire libre de productos, salvo depósitos de combustible destinados al uso de la instalación cuando así lo permita la legislación sectorial y ocultos a la vista por pantallas de arbolado. Podrán construirse en el mismo casetas de portería o control de accesos, con superficie máxima construida de cinco (5) metros cuadrados y altura de coronación inferior a tres (3) metros, pudiendo adosarse al lindero frontal. La utilización del retranqueo por porterías, muelles de carga o depósitos, deberá hacerse en consonancia con el respeto al tratamiento de los espacios libres.


  1. Las edificaciones existentes comprendidas en los espacios de retranqueo obligatorio establecidos por el presente Plan, estarán a lo dispuesto en los artículos 195 y 196 de las NNUU de PG para las situaciones tipo d).


Artº. 3.2.3 Separación a linderos.
1. La separación de la línea de edificación a los linderos laterales y testero se establece para cada grado:
Grado UE62S 1º y 2º: No se establece retranqueo, aunque si se produce éste será como mínimo de tres (3) metros.

Grado 3º (PG): Se establece un retranqueo mínimo de diez (10) metros.


2. Las condiciones de separación a linderos se entienden complementarias de las limitaciones que se establecen en la Sección 2ª del Capítulo 3 del Título IX (uso industrial) y en la Sección 5ª del Capítulo 3 del Título VIII (Seguridad y accesibilidad) de las Normas Urbanísticas del PG prevaleciendo el mayor valor de las resultantes.

Artº. 3.2.4 Ocupación de la parcela.
No podrá ocuparse, sobre o bajo rasante, una superficie de parcela superior a la que se determina para cada grado:
Grados UE62S: será la resultante de aplicar los retranqueos fijados en relación a la alineación exterior y linderos laterales y testero.

Grado 3º (PG): sesenta por ciento (60%) de la superficie de parcela.



Artº. 3.2.5 Condiciones de edificabilidad y aprovechamientos.
1. El coeficiente de edificabilidad neta máxima por parcela, para cada grado, es el siguiente:
Grado UE62S 1º: uno coma cero (1,00) metros cuadrados construidos por cada metro cuadrado de parcela.

Grado UE62S 2º : uno coma tres siete (1,37) metros cuadrados construido por cada metro cuadrado de parcela.

Grado 3 (PG): cero con siete (0,7) metros cuadrados construidos por cada metro cuadrado de parcela.
2. La edificabilidad resultante de la aplicación del punto 1 anterior, calculada de la forma que se regula en los artículos 216 y 231 de las NNUU del PG será la que se multiplicará por el coeficiente de ponderación establecido en el artículo 190 de las NNUU para calcular el aprovechamiento posible en la parcela.

Artº. 3.2.6 Altura de la edificación.
1. La altura máxima de la edificación en número de plantas se establece para cada grado:
Grados UE62S: dos (baja + 1).

Grado 3º (PG): tres (baja + 2).


2. La altura máxima en metros se establece para cada grado en:
Grados UE6262S: diez (10) metros.

Grado 3 (PG): quince (15) metros.


Estas limitaciones de alturas podrán ser superadas por aquellas instalaciones necesarias para el desarrollo del proceso productivo.
3. Los semisótanos cuya altura sobre la rasante de la calzada sea superior a uno con veinte (1,20) metros, se considerarán plantas sobre rasante.
4. La altura libre mínima en cualquier planta sobre rasante será de tres (3) metros.

Artº. 3.2.7 Salientes en la alineación oficial exterior.
No se admiten vuelos sobre la calle o espacios libres públicos que sean distintos de los aleros, cornisas, marquesinas y anuncios, con sujeción a las condiciones generales del Título VIII de las Normas Urbanísticas del PG.

Artº. 3.2.8 Condiciones de los minipolígonos industriales.
1. En los grados UE62S de estas Normas se admite la ejecución de minipolígonos industriales, cuando la actividad se desarrolle en locales de pequeño tamaño, compartiendo instalaciones y servicios, cumpliéndose los siguientes requisitos:
a) No podrán desarrollarse actuaciones de conjunto en terrenos de superficie inferior a los cinco mil (5.000) metros cuadrados ni superiores a veinte mil (20.000) metros cuadrados.


  1. Las condiciones de posición de los edificios serán las que se señalan para el grado que sea de aplicación, considerando el conjunto como una unidad a efectos de separación de linderos.




  1. El coeficiente de ocupación máxima de las plantas sobre y bajo rasante será del sesenta por ciento (60%) de la superficie de la parcela delimitada por los linderos y la alineación exterior.




  1. No se podrá superar el coeficiente de edificabilidad y la altura de la edificación que se señalan para el grado que le es de aplicación.




  1. Si se dispusiera viario interior la separación entre las edificaciones será como mínimo de dieciséis (16) metros, no admitiéndose fondos de saco.




  1. La superficie de producción y almacenaje de cada uno de los locales resultantes no podrá ser inferior a ciento cincuenta (150) metros cuadrados, debiéndose organizar de forma modular, para permitir la más fácil agregación.

2. Para la ejecución de un minipolígono será necesaria la aprobación de un Estudio de Detalle y la realización de un proyecto unitario de modo que queden resueltos, para el conjunto y cada una de sus partes, las condiciones que son de aplicación a los usos industriales, a cuyos efectos se considerará el conjunto como una unidad de producción y almacenaje. Si la construcción va a desarrollarse en fases, el Estudio de Detalle deberá detallarlas precisando los plazos de ejecución, bien entendido que no podrán concederse licencias de ocupación en tanto no esté concluida la urbanización exterior e interior.



Artº. 3.2.9 Dotación de aparcamiento.
Se reservará en el interior de la parcela espacio suficiente para una (1) plaza por cada cien (100) metros cuadrados construidos destinado a aparcamiento de turismos. Este espacio será independiente del necesario para vehículos pesados relacionados con la actividad industrial.

CAPITULO 3

CONDICIONES ESTÉTICAS

Artº. 3.3.1 Cerramiento de parcelas.
Cualquiera que sea la tipología de la edificación, será obligatoria la construcción de un cerramiento perimetral que defina los límites de la parcela. Los cerramientos habrán de cumplir las siguientes condiciones:
a) La altura total de la cerca será de dos (2) metros y dispondrá de puerta practicable.
b) Las cercas medianeras se construirán por la industria que primero se establezca, con la calidad y condiciones estéticas acordes con la fachada de la edificación.


Febrero 2001

FLABESA TR Julio 2004

ARA: Sociedad para la Arquitectura y el Urbanismo, S.L.




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