Subproceso de bienes inmuebles



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MUNICIPALIDAD DE SAN PABLO DE HEREDIA

SUBPROCESO DE BIENES INMUEBLES

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SUBPROCESO DE BIENES INMUEBLES
Mediante la publicación de la Ley 7509 del 09 de mayo de 1995 y sus reformas, se establece el impuesto sobre Bienes Inmuebles, a favor de todas las municipalidades del país, las cuales tendrán carácter de Administración Tributaria y por lo tanto deberán gestionar, fiscalizar, recaudar y administrar los tributos que genera éste Ley, la cual contempla la Declaración de Bienes Inmuebles como un mecanismo para la actualización de las Bases imponibles de los bienes inmuebles (terrenos, construcciones e instalaciones).
El Ministerio de Hacienda a través de la Dirección General de Tributación y del Órgano de Normalización Técnica, es el encargado de normar, regular, crear los procedimientos, la metodología, colaborar y dirigir los procesos que vayan dirigidos a optimizar la administración del impuesto sobre bienes inmuebles (Gestión, recaudación, fiscalización) y de garantizar la calidad de los avalúos.

DEFINICIONES


  1. Administración Tributaria: Se refiere a las municipalidades, como responsables de la valoración, administración, percepción y fiscalización del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles.




  1. Avalúo: Es el conjunto de cálculos, razonamientos y operaciones utilizados para determinar el valor de un bien inmueble.




  1. Base imponible: Es el valor de la totalidad de los inmuebles registrados en la Administración Tributaria respectiva, al primero de enero de cada año.




  1. Bien Inmueble: Es aquel terreno, instalación, construcción fija y permanente que existe en los bienes raíces, tanto urbanos como rurales.




  1. Lote tipo o de referencia: Es el lote de terreno más frecuente dentro de una zona homogénea.



  1. Tipología constructiva: Documento que contiene los códigos de los diferentes tipos de construcción existentes en el país, sus correspondientes valores de reposición y método de depreciación a utilizar.




  1. Valor base o valor de referencia para terreno: Es el valor unitario correspondiente al lote tipo de cada zona homogénea.




  1. Valor declarado: Es el que se deriva de la declaración presentada ante la Municipalidad, por los propietarios o poseedores de inmuebles.




  1. Zona Homogénea: Conjunto de bienes inmuebles con características similares en cuanto a su desarrollo y uso específico.



1-ASPECTOS GENERALES

A continuación se mencionan algunos artículos establecidos en la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles y su reglamento de recurrente consulta:


-En los artículos 1, 3, 7,9, 10,14, 16, 17, 22, 23 y 26 de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, se dicta lo siguiente:
Artículo 1.- Establecimiento del impuesto. Se establece, a favor de las municipalidades, un impuesto sobre bienes inmuebles, que se regirá por las disposiciones de la presente Ley.
Artículo 3.- Competencia de las municipalidades.Para efectos de este impuesto, las municipalidades tendrán el carácter de administración tributaria. Se encargarán de realizar valoraciones de bienes inmuebles, facturar, recaudar y tramitar el cobro judicial y de administrar en sus respectivos territorios los tributos que genera la presente ley. Podrán disponer para gastos administrativos hasta un diez por ciento (10%) del monto que les corresponde por este tributo”.
-Artículo 7.-Propiedades de condueños. Cuando una propiedad pertenezca a varios condueños, cada uno pagará una parte del impuesto proporcional a su derecho sobre el inmueble…
-Artículo 9.-Base imponible para calcular el impuesto. La base imponible para el cálculo del impuesto será el valor del inmueble registrado en la Administración Tributaria, al 1 de enero del año correspondiente.

Se entenderá por Administración Tributaria el órgano administrativo municipal a cargo de la percepción y fiscalización de los tributos.


-Artículo 10.-Valoración de los inmuebles. Para efectos tributarios, todo inmueble debe ser valorado.

Los inmuebles se valorarán al acordarse una valuación general y al producirse alguna de las causas que determinen la modificación de los valores registrados, de acuerdo con esta Ley.

La valoración general será la que abarque, por lo menos, todos los inmuebles de un distrito del cantón respectivo, de acuerdo con lo previsto en los artículos siguientes y cuando ocurra la circunstancia mencionada en el artículo 17 de la presente Ley.

La valoración general o individual se realizará una vez cada cinco años. Sólo podrán efectuarse nuevas valoraciones cuando haya expirado este plazo.


-Articulo 14.- Modificación automática de la base imponible de un inmueble. La base imponible de un inmueble será modificada en forma automática por:
a) El mayor valor consignado en instrumento público con motivo de un traslado de dominio.

b) La constitución de un gravamen hipotecario ó de cédulas hipotecarias. En este caso, la nueva base imponible será el monto por el que responda el inmueble, si es mayor que el valor registrado. En caso de varias hipotecas, el valor de la suma de los distintos grados será la base imponible, de manera que el monto por el cual responden todas las no canceladas en forma conjunta será la nueva base imponible, siempre que esa suma sea mayor que el valor registrado.

c) La rectificación de cabida y la reunión de fincas. A la reunión de fincas se le aplicará la adición de los valores registrados de cada una de las fincas reunidas.

d) El mayor valor de los sujetos pasivos reconozcan formalmente mediante declaración establecida en el artículo 3º de esta Ley.

e) El fraccionamiento de un inmueble.
f) La construcción o la adición, en los inmuebles, de mejoras apreciables, que requieran permiso de construcción, cuya tasación modificará la base imponible y representen un valor igual o superior al veinte por ciento (20%) del valor registrado. En los terrenos dedicados a la actividad agropecuaria o agroindustrial no se tomarán en cuenta, para efectos de valoración, las mejoras o construcciones efectuadas en ellos, en beneficio de los trabajadores de dichas actividades o de la producción.
-Artículo 16.- Declaraciones de inmuebles. Los sujetos pasivos de bienes inmuebles deberán declarar, por lo menos cada cinco años, el valor de sus bienes a la municipalidad donde se ubican.

El valor declarado se tomará como base del impuesto sobre bienes inmuebles, si no se corrigiere dentro del período fiscal siguiente a la presentación de la declaración, sin perjuicio de que la base imponible se modifique, según los artículos 14 y 15 de la presente Ley…


-Articulo 17.- Inobservancia de la declaración de bienes. Cuando el contribuyente no haya presentado la declaración conforme al artículo 16 de esta ley, la Administración Tributaria le impondrá una multa de un monto igual a la diferencia dejada de pagar y estará facultada para efectuar, de oficio, la valoración de los bienes inmuebles sin declarar. En este caso, la Administración Tributaria no podrá efectuar nuevas valoraciones sino hasta que haya expirado el plazo de tres años contemplado en la presente ley.

La valoración general se hará considerando los componentes: terreno y construcción, si ambos están presentes en la propiedad, o únicamente el terreno, y podrá realizarse con base en el área del inmueble inscrito en el Registro Público de la Propiedad y en el valor de la zona homogénea donde se ubica el inmueble dentro del respectivo distrito. Para tales efectos, se entenderá por zona homogénea el conjunto de bienes inmuebles con características similares en cuanto a su desarrollo y uso específico.


En esos casos de valoración o modificación de la base imponible, si el interesado no ha señalado el lugar para recibir notificaciones dentro del perímetro municipal, se le notificará mediante los procedimientos de notificación de la Ley N.º 8687, Ley de Notificaciones Judiciales, de 4 de diciembre de 2008. De haberse indicado lugar para recibir notificaciones, la Administración Tributaria procederá conforme al dato ofrecido por el administrado.”
Artículo 22.- Características del impuesto. El impuesto establecido en ésta ley es anual; el período se inicia el 1 de enero y termina el 31 de diciembre de cada año calendario. Se determinará sobre el valor de cada inmueble y estará a cargo del sujeto pasivo.

El impuesto anual determinado conforme se dispone en el párrafo anterior, se debe pagar anual o semestralmente ó en cuatro cuotas trimestrales, según lo determine cada municipalidad.

Los pagos se acreditarán, en primer lugar a los períodos vencidos. Si la cuenta está al cobro judicial o en arreglo de pago, el contribuyente puede pagar, también por su orden, las cuotas originales después del cobro o arreglo.

La falta de cancelación oportuna generará el pago de intereses, que se regirá por lo establecido en el Código de Normas y ProcedimientosTributarios.


Artículo 23.- Porcentaje del impuesto.En todo el país, el porcentaje del impuesto será de un cuarto por ciento (0.25%) y se aplicará sobre el valor del inmueble registrado por la Administración Tributaria.
Artículo 26.- Recaudo del impuesto.Este impuesto podrá pagarse en cualquier ente, público o privado, autorizado por la municipalidad o en la tesorería de la respectiva municipalidad, la cual podrá contratar los servicios de recaudación con las entidades mencionadas.
En el Reglamento a la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en el Capítulo II, de las Dispociones Generales, Articulos 2 y 4, se dicta:
Artículo 2.- Objeto del Impuesto. Constituye el objeto de éste impuesto los terrenos, las instalaciones o las construcciones fijas y permanentes a que se refiere el artículo 6 de la Ley, se encuentren o no inscritos en el Registro Público de la Propiedad, de acuerdo a su ámbito territorial.
Artículo 4.- De la Administración del Impuesto: El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es de carácter nacional, se establece a favor de las municipalidades su administración, quienes para estos efectos poseen la condición de Administración Tributaria…

Para el caso de los inmuebles inscritos o no en el Registro Público, ubicados en dos o más cantones, la distribución del impuesto de bienes inmuebles y el respectivo pago, debe realizarse en forma proporcional al valor correspondiente a la extensión, las instalaciones, construcciones fijas y permanentes que existan en los municipios donde se encuentren registrados. El Órgano de Normalización Técnica asesorará a las municipalidades en relación con la aplicación de éste artículo.


En el Capitulo V de la Base imponible y Avalúos, del Reglamento a la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, se indica:
-Articulo 13.- De la valuación individual: La Administración Tributaria podrá efectuar valuaciones individuales de oficio ó a petición de parte, cuando lo estime conveniente previa verificación de la omisión en la presentación de la declaración de bienes inmuebles, que de carácter voluntario está obligado a presentar el contribuyente ó que haya cumplido el plazo de cinco años del término de prescripción y no existiendo una valoración general.
PLATAFORMA DE VALORES DE TERRENOS

POR ZONAS HOMOGÉNEAS
En materia de valoraciones, la Municipalidad solo puede tomar en cuenta los criterios emanados por el Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda (O. N. T.), tal y como se indica en la ley Nº 7509 y sus reformas, artículo Nº 12, en el que se cita como una de las atribuciones del O. N. T. el suministrar a las Municipalidades, la metodología para elaborar las valoraciones de los bienes inmuebles por parte de las mismas.
La naturaleza jurídica del concepto de Zona Homogénea, está definida por lote y finca tipo o de referencia. Para definir el valor del metro cuadrado en las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas se considera variables tales como: si es una zona residencial, agrícola, industrial o comercial, además se incluyen características del terreno como el área, la longitud del frente, nivel, regularidad, si hay acera, cordón y caño, si tiene servicios públicos, el tipo de vía que pasa al frente y su ubicación en manzana. Así en cada zona homogénea se define un lote “tipo” que servirá de guía para asignar el valor a los demás terrenos.
El Departamento de Bienes Inmuebles y Valoración de la Municipalidad de San Pablo de Heredia, utiliza actualmente la Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas, publicada en la Gaceta Nº 116 del 17 de Junio del 2008.
mapa de valores 2008
A continuación se presenta la Matriz de la Plataforma de Valores de Terrenos por Zónas Homogéneas:


Mapa de valores de terrenos por zonas homogéneas

La provincia 4 de Heredia cantón 09 san pablo distrito 01 San Pablo distrito 02 de Rincón de Sabanilla

Código de zona

409-01-02-u01

409-01-u02

409-01-r03

409-01-u03

409-01-u04

Nombre

Calle real

La puebla

La manca

Maria auxiliadora

Color



 

 

 

 

Valor (¢/m2)

100,000.00

60,000.00

30,000.00

60,000.00

90,000.00

Área (m2)

160.00

160.00

7,500.00

150.00

280.00

Frente (m)

8.00

8.00

17.00

8.00

10.00

Regularidad

1

1

0,8

1

1

Tipo de vía

1

4

4

4

4

Pendiente (%)

0

0

10

0

0

Servicios 1

4

4

 

4

4

Servicios 2

16

16

16

16

16

Nivel

0

0

 

0

0

Ubicación

5

5

 

5

5

Tipo de residencial

 

Vc02

 

Vc03

Vc05

Tipo de comercio

Co2

 

 

 

 

Tipo de industrial

 

 

 

 

 

Hidrología

 

 

3

 

 

Cap. Uso de las tierras

 

 

Iv

 

 


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