Ponencia sobre la vivienda sábado 10 de mayo de 2008



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PLAN DE VIVIENDA

de Izquierda Unida

Por el acceso a una vivienda

digna y asequible

en Castilla-La Mancha


Mayo 2008



En Castilla La-Mancha existen 85.000 viviendas sin vender y casi 48.000 demandantes sin vivienda, lo que demuestra el fracaso sin paliativos de los responsables públicos en la política de vivienda regional que no tiene precedentes en la historia de la Región.
Esta situación es el resultado de la ambición incontrolada de un grupo de promotores que con la toda España urbanizable del PP, encontraron en el Gobierno Regional del PSOE el cómplice necesario, que legisló una LOTAU para apoyar éste absurdo e insostenible desarrollo inmobiliario y para que las leyes del libre mercado determinaran el precio final de las viviendas.
La ínfima inversión pública en vivienda protegida, los bajos tipos de interés iniciales y la no exigencia a los promotores de crear VPO, sobredimensionó la producción de vivienda libre en una espiral que ha violado las sacrosantas reglas del mercado: cuando más vivienda libre se ha construido en la historia de la región, más elevado ha sido el precio de la misma.
La inexistencia de políticas de suelo para frenar el abusivo incremento del precio del mismo ha sido una constante en estos años, como lo prueba la ausencia de recursos en todos los presupuestos de la Junta de Comunidades para intervenir en el sector.
En los ocho últimos años el precio de la vivienda del mercado libre casi se ha triplicado, y si bien es cierto que una parte tiene que ver con el especulativo incremento del precio del suelo, no existe consonancia alguna con la subida de los salarios, los gastos generales, ni con el de los materiales que conforman la composición de una vivienda.
Hoy tenemos una parte de una generación de jóvenes hipotecados que están sufriendo las consecuencias, no solo de la hipoteca inicial, sino de los abusivos incrementos del euribor, y otra parte muy importante de los trabajadores (60,6% según la Agencia Tributaria) que percibe menos de 1.100 euros al mes, sin posibilidades de optar a una vivienda pública en alquiler o en compra a un precio acorde con sus salarios. Ahí están los 48.000 demandantes inscritos en los registros de vivienda.
Los inmigrantes, que conforman más del 70% del crecimiento demográfico de la Región del que tanto se presume por el Gobierno, y que son parte importante de la mano de obra utilizada para la producción de viviendas, muchos de los cuales no están inscritos en los registros de demandantes, carecen también de oferta pública de vivienda en alquiler, única posible a la que la mayoría pueden acceder por sus características extraordinarias.
El número de viviendas producidas en este periodo además de sobredimensionado, está claramente desajustado a las posibilidades reales salariales de la mayoría de demandantes, (75% de jóvenes) por lo que la desaceleración de la adquisición de vivienda era previsible y el incremento del desempleo y la afección de sectores subsidiarios es una consecuencia irreversible.
Mientras se incumple el IV Plan Regional de Vivienda del Gobierno Regional aprobado en Abril de 2006 y con horizonte 2010, de crear 50.000 viviendas protegidas, (35.000 para jóvenes) 15.000 rehabilitaciones para uso propio o alquiler y 11.500 ayudas para compra en segunda mano.
Después de un año, nada se sabe de la promesa electoral del Presidente Barreda de Garantizar por Ley el acceso a la vivienda protegida a los jóvenes que lleven inscritos un año en el registro de demandantes de vivienda o, en su defecto, la concesión de una subvención para pagar el precio del alquiler.
La propuesta de la nueva modalidad de vivienda: “Vivienda de Iniciativa Público Privada” (VIPP) del Gobierno Regional, incluida en el denominado Pacto por la Vivienda en Castilla – La Mancha, con la presencia testimonial de la Ministra del ramo, con el natural apoyo de la Confederación de Empresarios (CECAM) y el respaldo de las organizaciones regionales de CC.OO. y UGT, lejos de ser una solución al problema de la vivienda y al desempleo, en lo esencial incide en la misma receta que ha hecho posible la situación de crisis. Llama la atención la diligencia con que se ha actuado ante las demandas de los promotores inmobiliarios, diligencia que choca con la impasibilidad que ha mostrado ante la imparable escalada del precio de la vivienda en el pasado reciente. No cabe duda que la defensa de los intereses de los promotores inmobiliarios es lo que ha primado frente al derecho de los ciudadanos a acceder a una vivienda digna de forma asequible.
Por todo ello Izquierda Unida de Castilla La-Mancha considera urgente desarrollar un plan alternativo para una vivienda digna y asequible, en el marco de una transición justa para el sector de la construcción, para lo que presenta esta propuesta a la sociedad Castellano Manchega para mejorarla y robustecerla con alianzas y conseguir el cumplimiento del Art. 47 de la C.E


Cayo Lara Moya


Coordinador de IU en Castilla–La Mancha

I.- INTRODUCCIÓN.
El actual modelo económico basado en el libre mercado se ha demostrado incapaz de mantener un crecimiento económico sostenible y perdurable. La quiebra de un modelo productivo basado en la especulación inmobiliaria y financiera y en la búsqueda de los máximos beneficios en el menor tiempo posible, era cuestión de tiempo. Sustentar el crecimiento económico del país en la construcción, era un castillo de naipes que más tarde o más temprano tenía que caer.
El modelo era insostenible dadas sus premisas. Si se atenuaba la demanda, bien por un cambio en las preferencias o bien por un encarecimiento de los tipos de interés, el modelo dejaba de funcionar y justamente se sostenía gracias a una demanda creciente y continua. Las consecuencias son conocidas, las familias modestas que han invertido sus ahorros en comprar una vivienda ven como esta se puede desvalorizar y por tanto desligarse del valor que sirvió para fijar su hipoteca; quienes invirtieron en vivienda ven que su inversión deja de ser rentable y no pueden desinvertir en buenas condiciones; quienes no pudieron acceder a la vivienda en el pasado por los precios ahora también lo tienen difícil por el repunte de los tipos; el sector y sus industrias vinculadas está hipertrofiado y muchos empresarios se plantean cerrar o deslocalizarse a pesar de haber contado con enorme apoyo público para establecerse y funcionar, con la consiguiente destrucción de empleo. Y a ello debemos añadir las consecuencias urbanísticas del modelo, la depredación del territorio y la creación de “ciudades insostenibles”.
La modificación de la Ley del Suelo introducida en el año 1998, con el gobierno del Partido Popular supuso el pistoletazo de salida de este incremento salvaje en la construcción y de los precios de la vivienda, y que los sucesivos gobiernos nos han querido atajar.
En 1998 el acceso a la vivienda no aparecía en las encuestas del CIS como un problema. Es en 1999 cuando empieza a aparecer entre los 28 problemas que plantea la encuesta, en el puesto 16, con un 2,1% de personas preocupadas por ello.

Actualmente es considerado uno de los problemas más importantes para los ciudadanos. La encuesta del CIS del mes de marzo de este año, dice que al 28,8% le parece el más preocupante, situándose por detrás del paro (45,8%), de los problemas de índole económico (39,4%), del terrorismo (36,9), y justo por encima de la inmigración que preocupa al 26% de las personas encuestadas.


Esta evolución de los precios ha hecho inaccesible el acceso a la vivienda a las capas sociales con menos recursos, especialmente a los trabajadores y jóvenes y cuando se accede, se hace en condiciones leoninas con hipotecas a 50 años, dedicando hasta el 60% de los ingresos al pago de la vivienda, etc… En resumen el acceso a una vivienda digna es imposible, a pesar de ser un derecho constitucional:


ARTÍCULO 47 DE LA CONSTITUCIÓN:

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.”



II.- EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA LIBRE.

Los altos precios de la vivienda libre en Madrid en 2002, a 2.147 euros por metro cuadrado construido y el menor precio en ese momento en Castilla La-Mancha, situado en 704 euros `por metro cuadrado (datos del Ministerio de Fomento), llevaron a unos cuantos promotores a visualizar el inmenso negocio que supondría ampliar las zonas dormitorio de Madrid en la comarca de la Sagra, el Corredor del Henares y el oeste de Guadalajara. El Gobierno Regional les facilitaría el negocio aprobando una ley a su medida, la LOTAU, que propiciaba el desarrollo de los Programas de Actuación Urbanizadora (PAUS), como nunca se había conocido, eximiendo a los promotores de construir viviendas protegidas en los 891 municipios menores de 10.000 habitantes, así como a los PAUS presentados en ventanilla antes de la aprobación de la Ley en las 28 ciudades de más de 10.000 habitantes. El Gobierno no tenía que destinar ni un euro a subvencionar vivienda pública y dejaba el mercado en manos de los promotores para moverse con beneficios que podrían alcanzar los 1.400 euros m2 entre los precios de la vivienda en Madrid y Castilla La-Mancha. Mientras, la mayoría de los Ayuntamientos apoyaban la opción porque suponía una fuente de recursos importante para sus históricamente desatendidas necesidades económicas.


El broche de esta lamentable operación lo cerraba el Pacto del Agua, diseñado para abastecer las zonas de éste fiasco inmobiliario y que firmaba Barreda con la Ministra Narbona el 14 de Marzo de 2005, escenificado con un manifiesto, preparado por el rector de la Universidad de CLM, que apoyaron varias organizaciones sindicales, empresariales y sociales.
El Sector de la construcción siempre ha sido un pilar fundamental de la economía nacional “invertir en ladrillo porque es un valor seguro” es un tópico enraizado en nuestra sociedad, al contrario de lo que sucede en países más avanzados de nuestro entorno.
Haciendo un poco de historia sobre la evolución de los precios de la vivienda en España, recordar el “boom” producido en los años 80 y el posterior estancamiento del mercado durante el periodo 1992-1997: durante este periodo el precio se incrementó tan sólo un 6% (Fuente: Servicio de Estudios del Banco de España, “Análisis del precio de la Vivienda en España” de Jorge Martínez Pagés y Luis Angel Maza). Como se ha dicho en la introducción, para solucionar esta cuestión, estimular la construcción y mejorar el beneficio de la patronal del sector, se modificó la legislación en el año 1998, liberalizando el mercado inmobiliario.
Las consecuencias de ello son bien conocidas, nuevo “boom” en la construcción, e incremento salvaje de los precios de la vivienda libre, y también de la protegida.
Entre 1998 y 2007, el precio medio de la vivienda libre en España ha pasado de los 756,70 €/m2 a 2.085,50 €/m2, un 175,6% de incremento.

En Castilla – La Mancha el incremento ha sido ligeramente menor. En el mismo periodo se ha pasado de 538,42 €/m2 a 1.438,00 €/m2, “sólo” un 167,08% de incremento, aunque con una incidencia irregular, siendo los territorios limítrofes con la Comunidad de Madrid, quienes más han sufrido el incremento de precios: la provincia de Guadalajara es la más cara de la región alcanzando el m2 en el año 2007 los 1.964,80 € de media.

Pero es en las ciudades de Guadalajara y Toledo, donde el precio de la vivienda más se ha disparado. Los precios del metro cuadrado superan durante el 2007 en casi mil euros la media regional, alcanzando los 2.400 €/m2.
Es muy significativo también, estudiar paralelamente el volumen de construcción durante estos años: en el periodo 2001-2005, periodo en el que más se incrementó el precio de la vivienda, se construyeron en España 2.688.776 viviendas, de las cuales 255.018 eran protegidas, y en Castilla-La Mancha se construyeron un total de 106.070, de las cuales 6.831 eran protegidas. Se deduce además de estos datos que la incidencia de la intervención pública en esta materia es simbólica, apenas un 10% a nivel nacional y sólo de un 6,44 % en nuestra región tienen algún régimen de protección.

En contra de lo que se pronosticaba cuando se justificó la adopción de medidas liberalizadoras del mercado, el aumento de la construcción, no sólo no ha supuesto moderación en los precios, sino que los ha disparado, dificultando el acceso a una amplia mayoría de la sociedad.


En este marco, la actuación de las Administraciones Públicas, Central y Autonómica principalmente, que son las que ostentan las competencias en esta materia, ha contribuido a esta situación, bien por pasividad, al no adoptar medidas para intervenir en el mercado, o bien con absoluta complicidad con empresarios especuladores, al promover las condiciones que han favorecido un urbanismo salvaje, sirva como ejemplo en nuestra región el caso de Seseña, donde se aprobó la construcción de un PAU con más de 13.000 viviendas, lo que supone quintuplicar la población existente.

III.- LA INTERVENCIÓN PÚBLICA EN EL MERCADO DE LA VIVIENDA DURANTE ESTE PERÍODO.
Ante esa situación, lo más acertado hubiera sido poner en marcha una política pública de vivienda que permitiera el acceso a la misma a parte de los ciudadanos de una manera asequible y digna. Una intervención pública para interferir en el mercado e impedir sus efectos en un bien tan necesario, importante y caro. Pero la intervención pública ha brillado por su ausencia.

En el periodo 2001 – 2005, en España, cuando más ha subido el precio de la vivienda, la construcción de vivienda protegida no ha llegado al 10%. Como se dice en la página anterior, en este periodo se construyen en España 2,7 millones de viviendas (la mitad que en los 16 años anteriores) de las cuales son protegidas sólo 255.000, y en Castilla-La Mancha, de las 106.000 viviendas construidas, sólo 6.800 han sido protegidas: el 6,44%.


Pero ese dato no es homogéneo en todas las provincias. En Guadalajara y Toledo, las provincias más perjudicadas por la subida del precio de la vivienda, las dos limítrofes con la Comunidad de Madrid, la intervención pública en materia de vivienda ha sido prácticamente inexistente. En Guadalajara, de algo más de 20.800 viviendas construidas en el periodo, 596, el 2,86% han sido protegidas y el resto libres. Un dato representativo es que en 2002 y 2004, se construyó una sola vivienda protegida.
En la provincia de Toledo, de las 35.967 viviendas construidas en el periodo, 34.904 fueron libres, algo más del 97% y 1.063 protegidas, menos del 3%.
En el año 2006 mediante Decreto 38/2006 el Gobierno Regional aprueba un plan para construir 50.000 viviendas con algún tipo de protección hasta el año 2010. Plan que no sabemos si se va a llevar a cabo, sobre todo tras el último anuncio del Presidente Barreda (la vivienda VIPP). En principio parece complicado, porque se firmó en 2006 y para cumplirlo habría que llevar a cabo del orden de 12.500 viviendas/año. Para seguir el ritmo del Plan, basta con ver cuantas viviendas protegidas se han construido en 2006 y 2007, que no han llegado a 8.600 en los dos años, por lo que no parece muy probable que se cumpla el mismo.
Por eso, cuando hicimos la afirmación de que se ha estado esperando a que vendieran la vivienda libre para empezar a anunciar que iban a hacer vivienda protegida, no nos equivocamos. Es una evidencia que se deduce de la falta de política de vivienda del Gobierno Regional, que tiene las competencias. Se ha dejado hacer, sobre todo en el periodo 2001 – 2005, y esta dejación del Gobierno Regional, ha favorecido a unos y perjudicado a otros, ha favorecido a los promotores inmobiliarios que han vendido sus casas en las condiciones que ellos han puesto (el funcionamiento del mercado) y ha perjudicado a los ciudadanos que han tenido que pagar y están pagando un precio muy alto para ejercer un derecho constitucional que los poderes públicos deben favorecer.

IV.- LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA PROTEGIDA.
En julio de 2005, cuando ya se ve venir la crisis del sector inmobiliario, se inician una serie de reformas normativas con la excusa de favorecer el acceso a la vivienda de los ciudadanos. Los promotores, viendo que el negocio futuro va a estar en la construcción de este tipo de vivienda, presionan al Gobierno para realizar estas modificaciones, que en resumen, suponen fijar el precio de la vivienda protegida, no en función de la renta sino en función de los precios del mercado. La excusa, que si no los promotores no construirían.
El Decreto 801/2005, por el que se aprueba el Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 y desarrollado en Castilla – La Mancha a través del Decreto 38/2006, supone el punto de partida de este periodo, aprobándose incrementos en los precios de las viviendas protegidas de hasta un 45%, pudiendo llegar, en algunos casos a costar 300.000 euros (50 millones de las antiguas pesetas) como en el caso de las viviendas de precio tasado de 135 m2 en la ciudad de Guadalajara.
En las otras capitales de Castilla – La Mancha las subidas en el precio de la vivienda fueron del 27%, así como en algunos pueblos importantes: Talavera, Illescas y Azuqueca de Henares.
El Decreto 801/2005 introdujo el nuevo concepto de Precio Máximo superior que en sus modalidades A, B y C, va a hacer posible el incremento de precio antes mencionado. En Castilla – La Mancha, sólo se aplican hasta ahora las modalidades B y C.

V.- EL FINAL DE LA “BURBUJA INMOBILIARIA”.
Durante la campaña electoral se ha querido minimizar las dificultades por las que están atravesando los promotores inmobiliarios para vender los pisos. Por una parte, las expectativas de los ciudadanos ante la bajada de los precios hace que éstos esperen tiempos mejores, la situación económica aconseja esperar, salvo que sea imprescindible comprar vivienda y por otra parte, las entidades bancarias exigen más garantías que antes para concede los préstamos.
La realidad es que desde 2005, 650.000 pisos están sin vender, de ellos casi 85.000 en Castilla – La Mancha, lo que supone el 68,5% de los 123.670 construidos desde 2005.
El índice de viviendas iniciadas durante el tercer trimestre de 2007 se situó en el -18,6% en España y en el -13,8% en Castilla-La Mancha. Las transacciones de viviendas durante este periodo fueron de -17,8% a nivel nacional y de -14,3% en nuestra región. Las fincas hipotecadas en enero de 2008 han evolucionado en términos interanuales al -24,3% en España y al -8,9 % en Castilla-La Mancha.
Como vemos, la caída de las ventas es algo que se ha evidenciado ahora, pero viene arrastrando desde el año 2005. Las medidas tomadas desde esa fecha, que suponen un incremento muy fuerte de los precios de la vivienda protegida, tienen como objetivo fundamental que los promotores inmobiliarios mantengan el nivel de beneficio al que están acostumbrados. Ahora que las leyes del mercado no les interesan, ahora que los ciudadanos se podían beneficiar de las leyes del mercado, pidieron ayuda a “papá Estado” y éste se la ha dado en forma de una nueva reforma normativa.
El Real Decreto 14/2008, que modifica el 801/2005 por el que se aprobó el plan de vivienda estatal 2005-2008, introduce unas variaciones que permiten a las Comunidades Autónomas una nueva subida de los precios de las viviendas protegidas por encima del IPC:

  • Eleva el Precio Básico Nacional (PBN) que es un precio de referencia, de 728 €/m2 útil a 758 €/m2 (4,12%).

  • La Vivienda de Régimen Especial (para rentas hasta 2,5 veces el IPREM), pasa de no poder superar 1,4 veces el PBN a 1,5 veces y mantienen los topes máximos de 1,6 veces el PBN para las viviendas de precio general y de 1,8 veces para las de precio concertado. Estos incrementos lo aplican las Comunidades Autónomas, Castilla-La Mancha todavía no lo ha hecho.

  • Eleva el porcentaje de incremento aplicable si el municipio es de Precio Máximo Superior (PMS). Dicho incremento se hace sobre el precio ya fijado por la Junta de Comunidades de Castilla – La Mancha, si bien no es automática, salvo que la normativa autonómica así lo determine, lo que no es el caso.

Estos incrementos son los siguientes:

  • PMS Grupo A: 60% para las viviendas de régimen especial y de precio general y 120% para las de precio concertado y para las viviendas usadas: antes era el 90% y sólo para las viviendas usadas, a las de precio concertado se les aplicaba el incremento general del 60%. En este grupo no hay integrado ningún municipio en Castilla – La Mancha.

  • PMS Grupo B: 30% para las viviendas de régimen especial y de precio general y 60% para las de precio concertado y para las viviendas usadas: antes era el 40% y sólo para las viviendas usadas, a las de precio concertado se les aplicaba el incremento general del 30%.

  • PMS Grupo C: 15% para las viviendas de régimen especial y de precio general y 30% para las de precio concertado y para las viviendas usadas: antes era el 20% y sólo para las viviendas usadas, a las de precio concertado se les aplicaba el incremento general del 15%.

Estos incrementos van a tener una importante repercusión en el precio de los alquileres (no olvidemos que desde el Gobierno Estatal se ha hecho una apuesta importante por ello) porque las viviendas libres que se adquieran por parte de los promotores para alquilar, así como las libres desocupadas que se acojan a este sistema, fijarán el precio del alquiler atendiendo al precio del m2 útil de las viviendas protegidas de precio concertado, que como hemos visto anteriormente, son las que más han incrementado su precio. Dicho precio será de un 4,5% (antes del 3,5%) del precio del m2 de superficie útil en las viviendas a 25 años y del 5,5% en las viviendas a 10 años. Unos alquileres que en los municipios de precio máximo superior pueden ser inasequibles para una parte importantísima de la población (sobrepasaran los 1.000 € en viviendas de 90 m2 en las localidades del Grupo B y los 800 en las del Grupo C, que es donde se ubican la mayoría de estas viviendas). La renta salarial media en Castilla – La Mancha es de poco más de 17.000 euros, la quinta por la cola en el ranking estatal (Ver Anexo 10). De nuevo los promotores son los más favorecidos.




  • Los promotores podrán transformar en protegidas las viviendas libres que tengan sin vender durante un año (antes eran dos), para venderlas. Otras Comunidades Autónomas, como hemos dicho antes, han optado por subir los precios a los niveles que les permite el Real Decreto. En Castilla – La Mancha no se han atrevido a hacer lo propio porque sería una nueva subida salvaje en dos años y han preferido disfrazarla con la propuesta de Viviendas de Iniciativa Público Privada (VIPP).



VI.- LA RESPUESTA DEL GOBIERNO REGIONAL: LAS VIVIENDAS VIPP.
La propuesta del Pacto por la Vivienda del Gobierno Regional, con la presencia testimonial de la Ministra del ramo, con el natural apoyo de la Confederación de Empresarios (CECAM) y el respaldo de algunas organizaciones sindicales, lejos de ser una solución al problema de la vivienda y el desempleo, en lo esencial incide en la misma receta que ha hecho posible la situación de crisis y da increíbles pasos proteccionistas a los promotores.

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La propuesta del Gobierno regional pasa por llevar a cabo las viviendas VIPP, Viviendas de Iniciativa Público Privada, de nueva construcción, a los promotores que tenían previsto construir viviendas libres. Estas promociones se harán en función de los demandantes de cada localidad.


Esta propuesta resulta chocante, sobre todo cuando hay 85.000 viviendas construidas en la región que cuesta vender. La propuesta anunciada inicialmente parece que incorporaba estas viviendas construidas. Después, en el borrador de 9 de abril de 2008, no se hace mención a ellas, finalmente en el texto definitivo no aparece, pero la JCCM sigue diciendo que sí. El tipo de vivienda propuesto en este Pacto por la Vivienda son pisos de una media de 70 m2 con un coste de comprendido entre 130.000 Y 150.000 € lo que supone un precio por metro cuadrado entre 1.857,14 €/m2 y 2.142,86€/m2
En la zona más cara de Castilla – La Mancha (Guadalajara), los precios por metro cuadrado de superficie útil son de 1.324 € la VPO de Régimen Especial; 1.514 € la VPO de Precio General; 1.703,52 € las de Precio Concertado y 1.817 € las Viviendas de Precio Tasado.
Y en la zona más barata, el Área 2, los precios de la vivienda protegida son de 873,60 € a VPO de Régimen Especial , 1.019,20 € la VPO de Precio General, 1.164,80 € las de Precio Concertado y 1.223,60 € las Viviendas de Precio Tasado.
Por lo tanto, la medida que está planteando el Gobierno Regional supone un importante aumento del precio de la vivienda respecto a los precios de la vivienda protegida que se actualizaron en el año 2007 y que se mantienen vigentes en la actualidad.
De esas nuevas viviendas la Junta garantiza adjudicar el 70%, como mínimo, y las que no se adjudiquen las compra la Administración. Los promotores van a vender todo, nunca lo tuvieron tan fácil.
Por otro lado, la medida se dirige a los promotores privados. No se tiene en cuenta ni se valora el papel de los promotores públicos de vivienda, como las empresas municipales, que también generan actividad y empleo en la construcción, puesto que encargan sus promociones a empresas constructoras. Esto promotores públicos deberían de tener, desde nuestro punto de vista, una consideración preferente en el acceso al suelo o al crédito previsto en el Pacto, así como en las actuaciones de rehabilitación y renovación urbana.
Se va a “facultar” a los titulares de terrenos a que puedan incrementar el número de viviendas en cada ámbito sin variar la edificabilidad máxima. Esta modificación requerirá “el visto bueno de la Administración Autonómica y su tramitación ante el Consistorio correspondiente”. Sin comentarios.
Se van a impulsar los procesos de transformación del suelo, lo que simple y llanamente significa que la JCCM posibilitará la reclasificación de suelo rústico en urbanizable, mediante una Declaración de Interés Regional, de carácter supramunicipal. Por lo que parece que los Ayuntamientos poco o nada van a decir, sobre la ubicación de las zonas residenciales en sus respectivos territorios.
Se creará la Empresa Regional de Suelo, “para potenciar las actuaciones”. Es decir, que será un instrumento público para los promotores. La pregunta es que por qué no se ha puesto en marcha cuando los incrementos de los precios eran salvajes y se necesitaba una intervención pública para que bajasen y un instrumento como éste para hacerlo.
Por otra parte se va a proceder a redefinir el concepto de dotación pública para que se puedan incluir a las “viviendas dotacionales públicas”, definidas como “elementos destinados a satisfacer los requerimientos temporales de colectivos concretos” sin determinar el modelo de gestión y por tanto, estando abierto a diferentes opciones: cesión de derechos de superficie, concesión administrativa, etcétera.
Asimismo prevé incorporar las viviendas vacías al mercado de alquiler, previa cesión por sus propietarios.
En otro orden de cosas, plantea modificar el método de adjudicación de las viviendas a los solicitantes inscritos en el Registro de Demandantes. Plantea quitar los baremos, hacer un cupo de viviendas para colectivos con características especiales, y el resto adjudicarlo por orden de antigüedad.

Respecto a la Ley de Garantías no plantea nada nuevo. Sólo las propuestas ya conocidas.


En resumen, el Pacto por la Vivienda tiene las siguientes características:

  1. Establece precios abusivos de la vivienda (2.142 € m2) que duplican el precio del modulo oficial de VPO, garantizado a los promotores la adquisición de las viviendas que les rechace el mercado hasta un 70%.




  1. No da alternativa a los 48.000 demandantes de vivienda ni a ninguna de las 84.000 viviendas vacías.




  1. No garantiza la producción de vivienda pública en alquiler, régimen especial y régimen general que es a los únicos que puede acceder la mayoría de los demandantes de vivienda y en especial los jóvenes.




  1. Olvida a las Empresas Públicas de la Vivienda y a los Ayuntamientos. Claves en éste momento.




  1. Interfiere en los Planes de Ordenación Municipal a favor de promotores privados, posibilitando la mayor densidad edificable, el uso de suelo dotacional para vivienda y la reconversión de rústico a urbano en zonas no programadas por los planes.




  1. No interviene en líneas de producción de suelo urbano público para influir en el mercado del mismo.




  1. No garantiza mantener una parte del empleo del sector de la construcción.


VII.- OBJETIVOS DE LA PROPUESTA DE IZQUIERDA UNIDA.


  • Facilitar el acceso a una vivienda en condiciones dignas y asequibles para todos los ciudadanos, con especial atención a las capas sociales más desfavorecidas.




  • Reducción del precio de la vivienda de promoción pública. Cálculo de los precios en función de la renta y no del mercado.




  • Intervención pública en la planificación, promoción y construcción.




  • Desarrollo urbano sostenible. Apuesta decidida por la introducción de criterios de ahorro energético en la construcción.

  • Fomento del alquiler. Creación de un Parque Público de Viviendas en Alquiler.




  • Impulso decidido de políticas de rehabilitación y regeneración urbana.




  • Pacto por el empleo en el que participen Administraciones Públicas, trabajadores y empresarios del sector dirigido a un reajuste del sector, que evite que sea la parte más débil, los trabajadores, las principales víctimas de la crisis del sector.




  • Movilización de la vivienda vacía.




  • Lucha contra el fraude en las transmisiones de viviendas públicas.


VIII.- UNA ALTERNATIVA DE IZQUIERDAS.


  1. Equiparación el precio de la vivienda protegida en toda la región. Eliminación de los municipios de Precio Máximo Superior que quedarán incluidos dentro del Área 1.




  1. Eliminación de la modalidad de Vivienda de Precio Tasado y las de Precio Concertado (después de la modificación de Real Decreto 801/2005 del mes de enero pueden llegar a ser más caras que las de precio tasado), por ir dirigida a rentas muy altas y poder llegar a costar, con la actual estructura de precios más de 300.000 euros (50 millones de las antiguas pesetas). No parece muy apropiado que una vivienda protegida cueste este dinero.




  1. Determinación de los precios de las viviendas protegidas de acuerdo con los costes de construcción y de la renta o los salarios (En Castilla la Mancha la media de salario bruto está en algo más de 17.000 euros, esta cantidad es inferior a 2,5 veces el IPREM). Estos precios son en la actualidad los siguientes:
    Área 1:
    -Vivienda de Protección Oficial de Régimen Especial (VPORE):
    1.019,20 €/m2
    -Vivienda de Protección Oficial de Precio General (VPOPG):
    1.164,80
    Área 2:
    -Vivienda de Protección Oficial de Régimen Especial (VPORE):
    873,60 €/m2
    -Vivienda de Protección Oficial de Precio General (VPOPG):
    1.019,20

La determinación del número de viviendas de cada modalidad, se hará atendiendo al perfil socioeconómico de los demandantes.


  1. Control de un parque residencial sobredimensionado. Aprovechar el parque de vivienda que no se vende (85.000 en toda la región) y ofrecer a los promotores la reclasificación y adquisición de las viviendas ubicadas en las zonas de demanda como Vivienda de Protección Oficial de Precio General. Con esta medida se pretende dar respuesta a tres problemas:

    1. Cubrir, al menos en parte, la demanda existente de vivienda protegida, actualmente 47.844 personas inscritas en el Registro Regional de Demandantes de Vivienda;

    2. Buscar un crecimiento más ordenado, no utilizar más territorio que el necesario para cubrir los objetivos del Plan y

    3. Minimizar las repercusiones para un sector en crisis incapaz de dar salida al 60% de lo construido. La crisis económica no se solucionará con más oferta, sólo se retrasará.




    1. De no aceptarse las condiciones indicadas se impulsaría la promoción y construcción de Vivienda Protegida para cubrir las necesidades de la demanda.




  1. Adaptación de la normativa vigente en Castilla-La Mancha en materia de ordenación del territorio a la nueva Ley del Suelo 8/2007 de 28 de mayo, de tal modo que:

    1. Se evite la construcción de nuevos núcleos de población aislados en los municipios y ciudades existentes.

    2. Se establezca la obligatoriedad para los promotores inmobiliarios de construir al menos el 30% de vivienda protegida en el suelo urbanizado y el 50% en aquellos municipios de más de 10.000 habitantes o que prevean en su planeamiento superar esa cantidad y se priorice la construcción de las viviendas protegidas en los PAUS de nuevo desarrollo.




  1. Medidas de carácter financiero, dirigidas fundamentalmente al sector público y a los compradores:

    1. Aprobación de líneas de crédito a Ayuntamientos y Entidades públicas destinadas a la promoción de suelo y vivienda, a interés cero para la adquisición de suelo, mediante compra directa, convenios con los propietarios o cualquier otra modalidad. Se trataría de ampliar las líneas de financiación del Instituto de Finanzas de Castilla – La Mancha, que ahora se dan para la adquisición y urbanización de suelo industrial, al suelo residencial para la construcción de Vivienda de Protección Oficial y sus equipamientos. Estas Ayuda son préstamos a devolver en 8 años, sin intereses.

    2. Negociar con las entidades de crédito la puesta en marcha de un aval que permita al comprador de vivienda protegida tener con antelación (mediante un préstamo sin coste) acceso a las ayudas de la Administración, de forma que pueda hacer frente al 20% que debe aportar en concepto de entrada y a los gastos asociados. Medida de especial interés para jóvenes y familias de rentas bajas.




  1. Impulso de la vivienda en régimen de alquiler. Se limitarán los alquileres no pudiendo exceder del 30% de la renta salarial.

    1. Creación de un Parque Público de Viviendas en Alquiler. En las promociones de vivienda pública se destinará, siempre que sea posible, el 50% al régimen de propiedad y el 50% para alquiler.

    2. Plan para movilizar la vivienda privada vacía. Se adoptarán medidas encaminadas a los propietarios de viviendas que se encuentren, por una parte dirigidas a penalizar esta situación y por otra parte, a estimular la puesta en el mercado de alquiler a través de acuerdos con los propietarios que les asegure el pago de las cuotas y el mantenimiento del inmueble.




  1. Es necesario restringir la posibilidad de destinar suelo dotacional a residencial. Una de las alternativas sería destinar estos suelos a las zonas residenciales vinculadas a campus universitarios e instalaciones similares. Excepcionalmente y siempre que se tramiten como una modificación de los Planes de Ordenación Municipal, los Ayuntamientos podrán llevar a cabo estas modificaciones siempre que la gestión de esas zonas residenciales se vaya a llevar directamente por las Administraciones Públicas o por empresas públicas dependientes de las mismas. Dichas modificaciones no deberán disminuir el nivel de los estándares dotacionales que tenga la población ya asentada y tendrá necesariamente que facilitar el mismo nivel de dotaciones pública para la población nueva que se prevea tras la aplicación de las modificaciones.
    Las soluciones habitacionales que eventualmente se ejecuten en estas zonas residenciales tendrán carácter temporal para los adjudicatarios.




  1. Eliminación de la facultad que se pretende otorgar a los titulares de los terrenos para ampliar el número máximo de viviendas en los ámbitos urbanos. Serán los Ayuntamientos quienes tengan esa facultad con el procedimiento que se exige actualmente por la normativa vigente.




  1. Actualización del Registro de Demandantes de Vivienda, complementarlo con una Encuesta de Necesidades de Vivienda, que además de facilitar los datos sobre la situación socio-económicas de los demandantes, podamos conocer sus necesidades sobre el tipo de vivienda, y así adecuar la oferta a la realidad de la demanda. Facilitar el acceso a este Registro a las administraciones y entidades de carácter público que desarrollen políticas de promoción de vivienda protegida.




  1. Lucha contra el fraude. Puesta en marcha de un servicio de inspección. Las segundas transmisiones deberán realizarse entre los integrantes del Registro de demandantes de vivienda, bajo control de la Administración. Aplicación por parte de la Administración de las facultades que tienen para evitar el fraude en el uso y disfrute de la vivienda así como los sobreprecios en las segundas y posteriores transmisiones.




  1. Mantenimiento del empleo, directo e indirecto. Pacto por el empleo en el que participen Administraciones Públicas, trabajadores y empresarios, que redimensione el sector y lo reoriente a nuevas actividades.
    Es necesario avanzar a un modelo de “Transición Justa”. Transición, porque el actual modelo basado en la constante construcción de nuevos espacios residenciales, muy por encima de las necesidades reales y sustentado en un empleo precario y poco especializado, se ha demostrado insostenible y débil frente a los cambios en los ciclos económicos, esto hace imprescindible cambiar hacia un nuevo modelo capaz de permanecer en el tiempo y de generar empleo estable. Justa, por que las medidas a adoptar deben ir dirigidas a evitar que sea el pilar más débil, los trabajadores, los que sufran las consecuencias de la crisis.
    El reajuste del sector de la construcción debe pasar por reorientarlo hacia nuevas actividades. Para ello se hace fundamental la formación y mejora de la cualificación, tanto de los trabajadores como del pequeño y mediano empresario.
    Impulsar la rehabilitación de viviendas y de espacios urbanos y rurales degradados. Tanto los centros de las ciudades y sus cascos históricos, como la reforma de los barrios en proceso de degradación física, social o medioambiental que hay en las ciudades, con parques de vivienda de obsoletos y de baja calidad de los años 50, 60 y 70, así como de áreas rurales (estas son las áreas de renovación urbana a que se refiere la nueva Sección sexta del Capítulo VI: “Medidas para impulsar la rehabilitación”, que se incorpora al Real Decreto 801/2005, tras la modificación llevada a cabo por el Real Decreto 14/2008).
    El mantenimiento integral de los edificios, y su adaptación a los nuevos requerimientos de la arquitectura sostenible o bioclimática.

Se iniciará una campaña de información a los ciudadanos sobre las modificaciones que se pretenden llevar a cabo por el Gobierno Regional y las propuestas que planteamos.



Toledo, 25 de mayo de 2008.

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