Manual arquitectónico



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MANUAL ARQUITECTÓNICO
CAPITULO 2
NORMA URBANA Y ARQUITECTONICA

Los sectores de propiedad exclusiva serán destinados por sus respectivos propietarios únicamente para viviendas unifamiliares, en ningún caso se autorizará la subdivisión de viviendas existentes o la construcción de viviendas bi familiares o multifamiliares.



2.1. DENSIDAD PERMITIDA

• Una (1) vivienda por lote.

• Índice de ocupación máximo 30 % = 0.30 del lote

Índice de ocupación: Área Total Construida en Primer Piso

Área Total del lote

2.2. USO PERMITIDO

Vivienda unifamiliar aislada. No se podrá modificar el carácter habitacional del uso de suelo en todo el Conjunto. Esta prohibida la instalación de cualquier tipo de comercio.



Otros usos ligados al uso principal:

a) Juegos infantiles



b) Barbacoa

c) Terrazas o zonas recreativas

d) Perrera

e) Garaje

f) Pérgola
2.3. ACCESO AL LOTE

Cada lote tiene previsto un acceso vehicular por el frente del lote, el cual no se puede modificar. En todo caso el ancho de los accesos no podrá ser superior a cuatro metros (4.00 m.) ni inferior a tres metros con cincuenta centímetros (3.50 m). Queda prohibido instalar cualquier tipo de reja o puerta entre los machones que conforman el acceso.

En el evento de que los accesos deban ser modificados se deben seguir las siguientes normas obligatoriamente:


  • Los pedestales de piedra que demarcan los accesos y contienen la numeración de cada una de las viviendas no pueden ser desplazados ni modificados por ninguna circunstancia, no se les puede modificar el color, la altura ni los materiales. Estos machones están construidos en piedra labor.

  • El material del parqueadero debe ser Pavimento flexible asfáltico.

  • La textura y el acabado final del nuevo acceso vehicular deberá ser igual al existente, asfalto negro, sin generar remiendos, parches, manchas ni sobresaltos.

  • En caso de existir cajas de servicios públicos, éstas con sus respectivas tapas deberán ser reforzadas para resistir tráfico vehicular y tener el mismo acabado de las cajas de la agrupación.


FOTOGRAFIAS DE ACCESO AL CONJUNTO



2.4. CERRAMIENTOS
Los cerramientos cumplen la función de delimitar las propiedades privadas y dar privacidad a cada uno de los lotes, queda prohibido modificar, trasladar o cambiar estos cerramientos.

2.4.1 Cerramientos laterales entre lotes: Los cerramientos laterales entre lotes del Conjunto, son de setos o cercas vivas de Acacia Espinosa o Eugenias, definida por la Asamblea de copropietarios del 27 de marzo del 2006 con una altura única de setos de 1.80 y 2.20 m.

2.4.2 Cerramientos posteriores:

Los cerramientos posteriores de los lotes son de setos o cercas vivas de Eugenia, con una altura definida por la Asamblea de copropietarios del 27 de marzo del 2006 con de 1.80 y 2.20 m.


2.4.3 Cerramientos anteriores

Los cerramientos anteriores de los lotes, son de setos o cercas vivas de Eugenia.


Para delimitar las áreas privadas, en ningún caso, se permitirá la construcción o instalación de rejas, cuerdas o alambrados y en general cualquier otro sistema de cerramiento diferente a los setos o cercas vivas indicadas anteriormente.
En caso de que dos propietarios de lotes colindantes lateralmente decidan reemplazar el seto de Acacia Espinosa por otro seto de Eugenia lo pueden hacer con autorización de Consejo de Administración.

FOTOGRAFIAS DE LOS DIFERENTES TIPOS DE SETOS








2.5. AISLAMIENTOS

Toda construcción deberá respetar los aislamientos laterales, anteriores y posteriores establecidos en las normas de Planeación Municipal, del municipio de Chia (Cundinamarca) y definidos en las licencias de construcción de cada una de las edificación existente en el Conjunto. Se prohíbe completamente cualquier tipo de construcción, ya sea principal o secundaria, en los aislamientos. Estos aislamientos deben ir en césped o jardín permitiendo el paso de la maquinaria para el mantenimiento de los setos y el césped. No se permitirán adosamientos ni pareos a la cerca viva que delimita cada uno de los predios. Las edificaciones nuevas dentro del Conjunto, deberán cumplir con los siguientes aislamientos:



2.5.1. Aislamientos anteriores (antejardín): Se entiende por aislamiento anterior el retroceso que toda construcción debe dejar al frente del lote con respecto a las vías y estarán compuestos por una franja de zona verde. Este aislamiento es tomado desde la construcción mas cercana al lindero del predio (el garaje) y debe ser mínimo de dos metros con cincuenta centímetros (2.50 m) partiendo del eje de la cerca viva hasta el paramento de construcción del garaje.


2.5.2. Aislamientos posteriores: se entiende por aislamiento posterior el retroceso sobre zonas verdes de uso común, zonas verdes de protección ambiental y/o otros lotes privados. Los aislamientos anteriores y posteriores están compuestos por una franja de paisajismo más jardín posterior. Este debe ser mínimo de cinco metros (5 m) partiendo del eje de la cerca viva hasta el paramento de construcción de la vivienda.

Se prohíbe completamente en esta área la construcción de volúmenes cubiertos sardineles, muros y antepechos, está permitida la construcción de terrazas con pérgolas, y barbacoas (sin techar), con previa aprobación del Consejo de Administración.



2.5.3. Aislamientos laterales: se entiende por aislamiento lateral el retroceso que se debe dejar sobre los lotes vecinos u zonas de uso común, zonas verdes de protección ambiental y/o vías del conjunto, este aislamiento esta compuesto por una franja de zona verde.

Cada uno de los lotes tiene dos aislamientos laterales los cuales son diferenciados por la ubicación de la construcción del garaje en cada uno de los predios, dependiendo de esta ubicación los aislamientos son los siguieres:



  • Sobre el costado en el que se encuentra ubicado el Garaje esta dimensión debe ser mínimo de dos metros con cincuenta centímetros (2.5 m) partiendo del eje de la cerca viva hasta el paramento de construcción del Garaje.

  • Sobre el costado de la vivienda esta dimensión debe ser mínimo de tres metros (3.0 m) partiendo del eje de la cerca viva hasta el paramento de construcción de la vivienda.



2.6. LA VOLUMETRIA

El diseño, distribución espacial y la forma de cada una de las casas del Conjunto Santa Ana de Chía son diferentes, guardando proporciones y formas que crean composiciones asimétricas con formas cuadradas y rectangulares conformando planos equilibrados y volúmenes proporcionados demarcados y jerarquizados por las cubiertas inclinadas que definen las formas, delimitan y aseguran una unidad estética y una agradable atmósfera uniforme del Conjunto.

Queda prohibido incluir en la volumétrica, arcos, cúpulas, bóvedas y todo tipo de geometrías que contrasten y rompan con la armonía de las formas del diseño original de las casas de la agrupación.

2.7. ALTURAS

En el Conjunto Residencial Santa Ana de Chia están permitidas casas de uno y dos pisos máximo. La altura se tomará en la intersección de la fachada y el remate inferior de la cubierta. Solo se permitirá que sobresalgan los buitrones de las chimeneas no superando los dos metros (2.00 mts) de altura construidas en ladrillo color marfil y remates en moyos de barro.

• En las viviendas de un (1) piso la altura máxima permitida es de dos metros punto ochenta centímetros (2.80 m) aproximadamente a excepción de las casas ya construidas.

• En las viviendas de dos pisos la altura máxima permitida del primer piso es de dos metros punto sesenta centímetros (2.60 m) aproximadamente y para el segundo piso tomado desde la placa hasta el remate inferior de la cubierta la altura máxima permitida es de ochenta centímetros (80 cm.) aproximadamente.

(ejecutar de acuerdo con los planos anexos a este manual)

FOTOGRAFIAS DE LOS TIPOS DE VIVIENDAS EXISTENTES EN EL CONJUNTO



2.8 CUBIERTAS

Se permiten los siguientes tipos de cubiertas:

• Para las viviendas de un solo piso: Cubierta inclinada con pendiente de 39% en teja de barro plana de quince por veinticinco centímetros (15 X 25) referencia moore o similar, que tenga la misma textura, forma, dimensión y color.

• Para las viviendas de dos piso: Cubierta inclinada con pendiente de 45% en teja de barro plana de quince por veinticinco centímetros (15 X 25) referencia moore o similar, que tenga la misma textura, forma, dimensión y color.

Las cubiertas planas únicamente están permitidas en la zona del patio de ropas y servicios, con claraboyas en forma de pirámides si ninguna excepción. Estas cubiertas no podrán ser utilizadas como terrazas.

Las lucarnas son elementos que hacen parte del diseño de las cubiertas de las viviendas tienen una gran importancia morfológica en la fachada, por lo que queda prohibido, ampliarlas modificarlas u eliminarlas, conceden parte de la imagen armónica y uniforme de las cubiertas, sus vanos no pueden terminar en forma de triangulo y deben respetarla composición trazada

Hacen parte integral de las cubiertas los siguientes elementos, en aquellas casas en que se encuentren instalados:

Las canales: son las cañerías horizontales que conducen el agua de lluvia de

los tejados por el borde de estos hasta las bajantes. Estas deben ser en lámina galvanizada, pintadas de verde caviar, no pueden ser modificadas ni desplazadas del lugar en el que se encuentran.



Las bajantes son las tuberías verticales que se observan sobre las fachadas de las viviendas estas deben ser en lamina galvanizada pintadas de verde caviar o similar, no pueden ser modificadas ni desplazadas de el lugar en el que se encuentran.



El alero es la parte inferior del tejado que sobresale de los planos verticales de las fachadas. Este alero debe ir en pañete y pintado en color marfil, o flanche en lamina galvanizada pintado de verde caviar o similar.



(ejecutar de acuerdo con los planos anexos a este manual)



FOTOGRAFIAS DE LOS TIPOS DE CUBIERTAS QUE EXISTENTES EN EL CONJUNTO





2.9. FACHADAS:

Todas las fachadas o paramentos exteriores de las edificaciones del Conjunto, forman parte del patrimonio urbanístico del Conjunto y en consecuencia los principios urbanísticos primarán sobre las conveniencias particulares y en ninguna razón podrá sobreponerse a ellos. Queda prohibido variar en cualquier forma las fachadas, el tipo de ventanas o vidrios, aumentar o disminuir su número o modificar en alguna forma su diseño; lo mismo se aplicará a las puertas de entrada de cada unidad privada.

Todas las fachadas deberán tener continuidad arquitectónica. Se considerará como fachada todo lo visible que esté sobre los planos horizontales.

Las fachadas de todas las viviendas del Conjunto deben ser construidas en ladrillo a la vista color marfil (Fabrica Helios o Alemana), en ningún caso se permitirá el pañete en los muros de fachada. Quedan prohibidos los acabados con base plástica, el graniplast, el mármolplast, el fibrocemento, el mármol y los materiales no terminados como bloques, contra enchapados, etc.

No se podrá agregar ningún tipo de cenefa, bordillo, revestimientos, detalles de ornamentación y decoración adicional, en ningún material sin excepción. Ningún material deberá atentar contra la estética arquitectónica, propias de todas las Unidades de Vivienda.
La iluminación exterior sobre las fachadas debe mantenerse con los apliques de tortuga instalados por la Constructora, no se pueden cambiar por otro tipo de faroles ni lámparas con diseños distintos.

(ejecutar de acuerdo con los planos anexos a este manual)

FOTOGRAFIAS DE DIFERENTES FACHADAS EXISTENTES EN EL CONJUNTO



2.10. PUERTAS

Las puertas principales y de servicio de todas las viviendas deben ser en madera, con tablero y vidrio en la parte superior. Las dimensiones y alturas de las puertas depende específicamente del diseño de cada vivienda y del espacio que resulte de este diseño, teniendo como limitantes las siguientes características: tener una abertura de 120 cm. de alto por 80 cm. de ancho aproximadamente teniendo en cuenta las especificaciones de cada casa. En ningún caso se podrá cambiar el material de las puertas principales ni de servicio por metal o lamina, ninguna puerta puede ser sustituida por puerta de vidrio.

Las puertas de medidores, depósitos, basuras, o cuartos que den a la fachada deben ser en aluminio blanco electro soldado con diseño de persiana.
FOTOGRAFIAS DIFERENTES TIPOS DE PUERTAS






2.11. VENTANAS

Todas las ventanas de las viviendas sin excepción deben tener el marco en aluminio blanco electroestático y cristal de 5mm, en el caso de los baños o zonas de servicio se puede utilizar sandblast que es una forma de opalizar el vidrio para que no se vea el interior.

La dimensión de las ventanas debe ser proporcional al del plano de fachada en el que se encuentra, guardando una proporción mayor de lleno sobre vació, en ningún caso la abertura puede extenderse en sentido vertical de piso a techo y en sentido horizontal entre los planos de dos muros, y tampoco puede ocupar por entero la superficie del plano de fachada.

Las formas de las ventanas deben ser rectangulares o cuadradas exceptuando el triangulo superior del ventanal de la escalera de las casas que tienen dos pisos. Queda prohibido instalar ventanas en forma de arcos, círculos, óvalos o cualquier otra forma geométrica que resalte su individualidad, contrastando con las formas predominantes del Conjunto.


La ubicación de la ventana en el plano base de la fachada debe ser deprimido con respecto a este definiendo el vano en el que va ir ubicada la ventana, en ningún caso podrán ser elevadas con respecto al plano base.

El diseño de la ventana del volumen de la escalera en las casas de dos pisos inicia desde el descanso de la escalera ascendiendo hasta el remate del volumen dejando un marco de ladrillo que desciende del remate de cubierta hasta el borde del vano. Por lo tanto el remate superior de la ventana es un triangulo. El marco de esta ventana se compone de cuadrados simétricos de aluminio blanco electroestático, esta deberá hacerse o modificase obligatoriamente de acuerdo con los planos anexo a este Manual.

Las ventanas de los segundos pisos que tengan características de puertas ventanas y tengan la posibilidad de salida al exterior deben ir protegidas por una baranda que va anclada a la fachada de la vivienda pintada de verde caviar o similar, de noventa centímetros (90 cm) de alto con verticales cada catorce centímetros (14 cm) deberá hacerse obligatoriamente de acuerdo con los planos anexo a este Manual.
FOTOGRAFIAS DE DIFERENTES TIPOS DE VENTANAS







2.12. CONSTRUCCIONES ADICIONALES

2.12.1 El Garaje:

En cada uno de los lotes no pueden implantarse más de dos volúmenes, dentro de la ocupación del lote solo esta permitida la construcción del garaje como construcción adicional.


La construcción del garaje deberá hacerse obligatoriamente de acuerdo con los planos anexo a este Manual.

El garaje puede estar integrado al volumen de la vivienda o ser un volumen independiente de la misma. Su estética deberá ser tratada con el mismo criterio y rigor que el de las viviendas principales, respetando materiales y las características de diseño de las viviendas enunciadas en este Manual.

Cuando el garaje constituya un volumen integrado a la vivienda, dicha integración deberá hacerse en forma armónica con la vivienda independiente y siguiendo lo dispuesto en el presente Manual. Cuando el garaje sea un volumen independiente de la vivienda, los dos volúmenes (vivienda y garaje) no podrán ser unidos, por cubiertas de vidrio, tejas, techos, toldos o cobertizos de ninguna índole.
El cielorraso del interior del garaje debe ir pañetado pintado de color marfil, las puertas de cuartos o depósitos que se ubiquen en los laterales de la estructura deben ser en madera proporcionadas de tal forma en que predomine mas el plano en ladrillo que los vanos y la madera. Por ningún motivo el primer piso del garaje podrá ser cerrado en su totalidad por puertas, vidrios o muros, los laterales serán en ladrillo a la vista color marfil (Fabrica Helios o Alemana), y el frente y fondo deberán permanecer abiertos, por lo en tanto el primer piso del garaje es un gran vació que proporciona un techo a los carros.

(ejecutar de acuerdo con los planos anexos a este manual)

FOTOGRAFIAS DE DIFERENTES TIPOS DE GARAJES






2.12.2 PERGOLAS

Podrán instalarse pérgolas en las viviendas del Conjunto únicamente con el fin de cubrir el sector de la terraza frente a la zona del comedor y/o zona social de las viviendas. Las columnas, vigas y demás elementos estructurales de las Pérgolas, deberán ser construidos en madera; pudiéndose colocar en el techo para protección de la lluvia, poli sombra, poli carbonato, vidrio o material similar. No esta permitida la construcción de elementos estructurales en mampostería y/o hormigón ni la adición de cenefas, bordillos, revestimientos, detalles de ornamentación u decoración adicional, en ningún material sin excepción.

La altura máxima será de dos cincuenta metros (2.50 m), su área no podrá superar la de las terrazas contiguas a la zona del comedor y/o zona social de las viviendas y su diseño deberá hacerse obligatoriamente de acuerdo con los planos anexos a este manual.

Quedan totalmente prohibidos los pasajes cubiertos que unen edificaciones o volúmenes entre si, o sirven de accesos cubiertos, alineamientos o entradas a la vivienda.













2.12.3 Barbacoas

Podrán instalarse barbacoas en mampostería en el área posterior de las casas del conjunto, siempre y cuando se construyan de acuerdo con las normas establecidas en el presente reglamento.

Las barbacoas deberán estar ubicadas dentro o adyacentes a las terrazas existentes en la vivienda. Las barbacoas deben ser construidas en ladrillo a la vista color marfil (Fabrica Helios o Alemana), en ningún caso se permitirá el pañete en los muros. Quedan prohibidos los acabados con base plástica, el graniplast, el mármolplast, el fibrocemento, el mármol y los materiales no terminados como bloques, contra enchapados, etc.

Las barbacoas podrán tener una cubierta con estructura de madera con las mismas especificaciones de las pérgolas definidas en este reglamento.


Las barbacoas no podrán instalarse dentro de los aislamientos establecidos en el numeral 2.5 del presente Manual, o incumple con las alturas definidas en el numeral 2.7 del presente Manual,

2.13. TRATAMIENTO DE EXTERIORES

Los accesos de las viviendas deben ir en piso de piedra labrada sin excepción.

Para los pisos duros, en zonas exteriores, se deberán usar materiales como, piedra, madera o adoquín, no esta permitido ocupar el 100% del lote con pisos duros.



2.14. ARBORIZACION Y PAISAJISMO

En las zonas de jardines no se podrá plantar ningún tipo de árbol, arbusto o mata que comprometa la estructura de las edificaciones levantadas en el lote o en los lotes vecinos ni de los tendidos de las redes de servicios públicos o comunitarios. En caso de duda sobre los daños que pueda causar una especie determinada, el Consejo de Administración será el encargado de decidir si la especie puede o no ser sembrada.



En estas zonas también podrán hacerse huertas del tipo pancojer, pero queda expresamente prohibida la construcción de invernaderos en polietileno, tubería en P.V.C y en general, la utilización de cualquier material plástico o que deteriore sensiblemente la calidad del Conjunto.

También queda totalmente prohibido en estas zonas el pastaje de cualquier clase de animal, y la construcción de corrales, gallineros, conejeras, colmenas, etc., así como la instalación de equipamiento dentro de la zona de paisajismo que no esté expresamente autorizado por el Consejo de Administración.

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